À l’île Maurice, les acheteurs étrangers disposent de plusieurs voies pour acquérir un bien immobilier, notamment le PDS, la Smart City, le R+2 et l’IHS. Chacune donne accès à des types de biens différents et répond à ses propres règles en matière d’usage, de résidence et de paiement.
Pour situer ces options dans le contexte général, notre article sur l’achat immobilier à l’île Maurice en tant qu’étranger présente les principales voies accessibles aux non-citoyens et le rôle de l’Economic Development Board (EDB).
Les anciens programmes IRS et RES restent présents sur le marché de la revente. Cette comparaison se concentre sur les quatre options les plus courantes aujourd’hui pour un nouveau projet immobilier.
PDS, Smart City, R+2 et IHS en un coup d’œil
Voie d’acquisition | Type de bien | Seuil principal | Résidence | Particularité |
PDS | Villas, appartements et penthouses dans un programme approuvé | Prix selon le projet | Acquisition qualifiante à partir de 375 000 USD | Programme résidentiel structuré |
Smart City | Biens résidentiels dans un développement mixte approuvé | Prix selon le projet | Acquisition qualifiante à partir de 375 000 USD | Environnement résidentiel, commercial et de services |
R+2 | Appartement dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée | 6 millions MUR ou équivalent | Seuil distinct de 375 000 USD pour la résidence | Accès à un marché d’appartements plus large |
IHS | Chambre ou unité hôtelière approuvée | Selon l’unité et le projet | À partir de 375 000 USD pour une acquisition qualifiante | Exploitation hôtelière, cession-bail et occupation personnelle réglementée |
Le seuil de 375 000 USD concerne l’accès au permis de résidence lié à l’achat du bien, lorsqu’il s’applique. Il ne correspond pas au prix minimum d’achat dans chaque programme. Le type de bien et les conditions d’occupation restent très différents entre PDS, Smart City, R+2 et IHS.
PDS et Smart City répondent à deux projets résidentiels différents
Le Property Development Scheme (PDS) propose un modèle résidentiel au sein d’un programme approuvé. Il peut réunir villas, appartements et penthouses, souvent accompagnés d’espaces communs, d’équipements, de sécurité et de services de gestion.
Ce format convient notamment aux acheteurs qui recherchent une résidence secondaire ou un bien destiné à des séjours réguliers. L’usage reste résidentiel et ne relève pas du mécanisme de cession-bail ni des règles d’occupation applicables à une unité hôtelière IHS.
Le Smart City Scheme associe quant à lui le logement à un développement mixte plus vaste. Celui-ci peut réunir résidences, bureaux, commerces, établissements de santé ou d’enseignement, loisirs et espaces publics.
Le choix porte donc autant sur le logement que sur les services et équipements qui l’entourent. Dans les Smart Cities développées par phases, ce qui est déjà disponible et ce qui reste programmé peut aussi peser dans la décision d’achat.
Pour le PDS comme pour la Smart City, une acquisition qui atteint le seuil de 375 000 USD peut ouvrir l’accès à un permis de résidence. Ce montant ne constitue pas un prix minimum général pour toutes les unités résidentielles.
Le R+2 élargit le choix pour les acheteurs d’appartements
Le R+2 suit une voie différente des programmes PDS et Smart City. Il permet à un non-citoyen d’acquérir un appartement dans un immeuble en copropriété comprenant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
Le prix d’acquisition commence à 6 millions MUR, ou l’équivalent dans une devise étrangère librement convertible, sous réserve de l’approbation préalable de l’EDB.
Cette formule donne accès à des copropriétés situées en dehors des grands programmes immobiliers approuvés. Elle peut intéresser un acheteur qui privilégie un appartement urbain ou côtier sans rechercher les prestations d’un domaine PDS ou l’environnement plus vaste d’une Smart City.
Le seuil de 6 millions MUR concerne l’accès à cette voie d’acquisition. Le permis de résidence lié au bien repose sur un seuil distinct de 375 000 USD.
Notre article consacré à l’éligibilité d’un bien avant un achat à Maurice approfondit cette distinction. Un appartement peut ainsi remplir les conditions d’achat en R+2 sans atteindre le montant permettant d’envisager un permis de résidence lié à la propriété.
L’IHS associe propriété immobilière et exploitation hôtelière
L’unité peut générer des revenus dans le cadre du mécanisme de cession-bail prévu par l’IHS. Le propriétaire conclut un contrat par lequel le bien est donné en location au vendeur ou à l’opérateur hôtelier.
Selon les lignes directrices actuelles de l’EDB, le propriétaire, ou une personne agissant pour son compte, peut occuper l’unité jusqu’à 180 jours sur toute période de douze mois. Le propriétaire titulaire d’un Premium Visa peut l’occuper pendant toute la durée de ce visa.
L’IHS correspond ainsi davantage à un acheteur qui recherche un actif hôtelier exploité professionnellement et accepte le fonctionnement en cession-bail. Il convient moins à un acheteur recherchant une résidence secondaire classique avec une occupation privée sans restriction.
L’achat d’une unité IHS pour au moins 375 000 USD peut également ouvrir l’accès à un permis de résidence. La limite d’occupation liée au fonctionnement hôtelier continue alors de s’appliquer.
Résidence, paiement et fiscalité affinent la comparaison
La résidence constitue un critère distinct
Le même seuil de 375 000 USD peut concerner une villa PDS, un appartement en Smart City, un logement R+2 ou une unité IHS. L’expérience de propriété reste pourtant très différente.
L’usage prévu constitue souvent le premier critère. Un bien destiné à des séjours réguliers, un appartement de ville, un logement intégré à une Smart City ou une unité hôtelière gérée répondent à des attentes différentes. L’éventuel objectif d’obtenir un permis de résidence vient ensuite.
Les règles de paiement varient selon la voie d’acquisition
Depuis le 13 décembre 2024, les premières ventes à des non-citoyens sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City suivent un cadre de paiement spécifique. Le notaire veille à ce que 85 % du prix soient versés au promoteur en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être réglés en MUR ou dans une devise étrangère librement convertible.
Ces règles ne s’appliquent ni aux reventes ni aux acquisitions d’appartements R+2. Certaines exceptions permettent par ailleurs à des non-citoyens résidents d’utiliser des fonds déjà détenus ou générés à Maurice, notamment certains revenus locaux, revenus d’investissement, revenus locatifs ou produits provenant de la revente d’un bien.
Lorsque le prix du bien dépasse 750 000 USD et qu’un financement bancaire local intervient, les premiers 750 000 USD doivent en principe être financés sur les fonds propres de l’acquéreur avant qu’un prêt bancaire mauricien puisse couvrir le solde, sous réserve des règles particulières applicables aux non-citoyens résidents.
Notre analyse de la règle des 85 % en MUR pour les acheteurs étrangers à Maurice détaille ces modalités.
Le Finance Act 2026 a modifié la fiscalité
Le Finance Act 2026 a supprimé les majorations générales à 10 % introduites en 2025 pour certaines transactions immobilières impliquant des non-citoyens.
Le Registrar-General indique actuellement un droit d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acheteur et une land transfer tax de 5 % à la charge du vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables à chaque opération.
Le Finance Act 2026 prévoit toutefois un droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur lorsqu’un bien résidentiel situé sur State land ou Pas Géométriques est transféré à un non-citoyen au titre de la voie R+2 visée par la loi. Ce droit ne s’applique pas lorsqu’un accord de prévente admissible a été conclu avant le 19 juin 2026 et établi et signé devant notaire.
Notre analyse des taxes et frais liés à un achat immobilier à Maurice permet d’aborder ces coûts séparément du choix du programme immobilier.
Quelle voie d’acquisition correspond à quel projet immobilier
Les quatre options répondent à des attentes distinctes :
PDS convient à une recherche résidentielle au sein d’un programme structuré, avec villas, appartements, services et équipements communs.
Smart City associe le logement à un environnement mixte plus vaste, avec commerces, services, bureaux et loisirs.
R+2 privilégie l’appartement et donne accès à des copropriétés situées en dehors des principaux programmes résidentiels.
IHS correspond à un projet tourné vers l’hôtellerie, la gestion professionnelle, la cession-bail et une occupation personnelle réglementée.
Deux biens proches en apparence peuvent ainsi relever de voies d’acquisition différentes, avec leurs propres conditions d’achat, de paiement et d’utilisation.
Pour comparer ces options, quelques points permettent de clarifier la situation du bien :
la voie d’acquisition applicable au bien ;
l’approbation du projet ou de l’unité ;
le prix minimum associé à cette voie ;
si le prix d’achat atteint le seuil permettant de demander un permis de résidence ;
le titre de propriété et la nature du terrain ;
les règles de paiement et de change ;
les conditions de location, de gestion ou d’occupation personnelle ;
les droits et frais liés à la transaction.
Ces vérifications sont particulièrement utiles pour un achat sur plan ou lorsque l’acheteur souhaite obtenir un permis de résidence grâce à son acquisition.
Choisir une voie d’acquisition adaptée à son projet
PDS, Smart City, R+2 et IHS proposent des manières très différentes d’acheter et d’utiliser un bien à l’île Maurice.
Le choix devient plus clair en partant du projet concret : type de bien recherché, fréquence d’occupation, environnement souhaité, objectif éventuel de permis de résidence et modalités de paiement. La voie d’acquisition peut alors s’accorder avec la manière dont l’acheteur souhaite réellement détenir et utiliser son bien.
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Sources
Economic Development Board Mauritius – Invest Hotel Scheme Guidelines
Economic Development Board Mauritius – Amendments to IRS, RES, IHS, PDS and SCS Regulations
Economic Development Board Mauritius – FAQ on Amendments to Property Regulations
Registrar-General’s Department – FAQs on Property Registration and Duties
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, migratoire ou en investissement. Les conditions d’éligibilité, de résidence, de paiement et d’occupation ainsi que les droits applicables peuvent évoluer ou varier selon le bien, le projet, la nature du terrain et le type d’opération. Les autorités compétentes et des professionnels qualifiés, notamment un notaire mauricien, pourront confirmer les conditions applicables à chaque acquisition.
