La VEFA à l’île Maurice encadre de nombreux achats immobiliers réalisés sur plan avant l’achèvement du bien. Ce mécanisme encadre l’acquisition pendant la construction en liant le transfert progressif de propriété et les paiements à l’avancement du chantier.
Pour un acheteur étranger, deux aspects se complètent : la voie d’acquisition détermine si le bien lui est accessible, tandis que la VEFA encadre les modalités de la vente sur plan. Cette distinction aide à mieux comprendre le contrat, le calendrier des paiements, les garanties et les conditions de livraison.
La VEFA organise la vente du bien pendant sa construction
Selon le Code civil mauricien, la signature de l’acte transfère à l’acquéreur les droits du vendeur sur le sol ainsi que la propriété des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent progressivement la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le promoteur reste responsable des travaux jusqu’à leur achèvement.
La VEFA encadre ainsi la manière dont le bien est vendu pendant sa construction. Pour un non-citoyen, l’autorisation d’acquérir repose séparément sur la voie applicable au bien, par exemple un programme PDS, Smart City ou une autre voie d’acquisition autorisée.
L’éligibilité d’une unité repose sur les autorisations du projet et les documents propres au bien concerné, qui permettent de confirmer la voie d’acquisition applicable.
De la réservation à la signature de l’acte
Une acquisition en VEFA commence souvent par un contrat de réservation. Ce document présente le bien, ses principales caractéristiques, le prix prévisionnel, le délai envisagé pour la vente définitive et, le cas échéant, les conditions de financement prévues.
Le Code civil mauricien encadre le montant du dépôt de réservation. Son plafond atteint 25 % du prix prévisionnel lorsque la vente est prévue dans un délai n’excédant pas un an. Il est limité à 2 % lorsque ce délai dépasse un an sans excéder deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de réservation ne peut être demandé.
Ces pourcentages correspondent à des plafonds légaux. Ils ne constituent pas des montants standards pour toutes les transactions.
Le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur auprès d’une banque, d’un établissement autorisé ou d’un notaire. Le Code prévoit également plusieurs situations dans lesquelles l’acquéreur récupère cette somme sans retenue ni pénalité, notamment si le vendeur ne conclut pas la vente dans le délai convenu ou si certaines modifications importantes affectent le projet.
Avant la signature de la VEFA, le vendeur transmet à l’acquéreur le projet d’acte au moins un mois à l’avance. Ce délai permet de comparer le document définitif avec les éléments présentés lors de la réservation : unité choisie, plans, équipements, prix, échéancier, date prévisionnelle d’achèvement et garanties.
Les appels de fonds suivent l’avancement du chantier
L’article 1601-30 du Code civil mauricien fixe des plafonds au montant cumulé que le promoteur peut appeler à chaque grande étape de la construction.
Étape | Paiement cumulé maximal |
Achèvement des fondations | 35 % |
Mise hors d’eau du bâtiment | 70 % |
Achèvement de l’immeuble | 95 % |
Mise à disposition des locaux | 100 % |
Le promoteur peut répartir ces montants entre plusieurs échéances intermédiaires, tant que leur cumul reste dans les limites prévues par la loi.
Lorsqu’une condition suspensive s’applique à la vente, les paiements concernés interviennent après sa réalisation.
Chaque appel de fonds correspond ainsi à une étape identifiable du chantier. Le contrat précise généralement comment l’avancement des travaux est constaté et quels documents accompagnent les différentes demandes de paiement.
Pour un acheteur qui finance son acquisition depuis l’étranger, le rythme du chantier détermine les dates auxquelles chaque tranche devient exigible.
Les premières ventes à des non-citoyens relevant notamment du PDS et de la Smart City suivent depuis le 13 décembre 2024 un cadre de paiement spécifique. Le notaire veille à ce que 85 % du prix soient versés au promoteur en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être réglés en MUR ou dans une devise étrangère librement convertible. Le transfert de fonds depuis l’étranger constitue le cadre général, mais certaines exceptions permettent à des non-citoyens résidents d’utiliser des fonds déjà détenus ou générés à Maurice.
Ces règles doivent être coordonnées avec l’échéancier VEFA. Elles ne s’appliquent pas de manière identique à toutes les voies d’acquisition ni aux reventes.
Les garanties accompagnent l’acheteur jusqu’à la livraison
Le Code civil prévoit également une garantie d’achèvement ou, selon le cas, une garantie de remboursement.
La garantie d’achèvement vise la réalisation de l’immeuble dans les conditions prévues. La garantie de remboursement couvre la restitution des sommes versées dans les situations prévues par le contrat et la réglementation.
Les documents du projet précisent le garant, la garantie applicable, sa date d’effet et les conditions dans lesquelles elle peut intervenir.
Certains programmes immobiliers ajoutent leurs propres protections. Dans le cadre d’un PDS, par exemple, la réglementation prévoit également des assurances après livraison pour certaines catégories de défauts ainsi qu’un contrôle de conformité des travaux.
À la livraison, le dernier solde de 5 % devient exigible lors de la mise à disposition du bien.
L’inspection permet alors de comparer le logement livré aux plans, aux spécifications et aux engagements contractuels. Le procès-verbal de livraison recense les défauts apparents, les éléments manquants et les éventuels écarts constatés.
En cas de désaccord sur la conformité du bien au contrat, le Code civil permet la consignation du solde. Le procès-verbal facilite alors le suivi des réserves et des travaux correctifs.
Les principaux éléments à vérifier avant la signature
Avant de s’engager dans un achat sur plan, le dossier permet de retrouver les éléments qui structurent la transaction :
la voie d’acquisition autorisant l’acheteur étranger à acquérir l’unité ;
les autorisations concernant le projet et le bien choisi ;
le montant du dépôt de réservation, son compte de dépôt et ses conditions de restitution ;
les plans, les spécifications et les équipements prévus ;
le calendrier des appels de fonds et les étapes de construction correspondantes ;
la méthode utilisée pour constater l’avancement du chantier ;
la garantie d’achèvement ou de remboursement applicable ;
la date contractuelle de livraison et les dispositions prévues en cas de retard ;
la procédure d’inspection, de réserves et de remise des clés ;
les règles de devise et de financement applicables aux paiements.
Ces éléments donnent une lecture concrète de l’achat et permettent de relier chaque engagement financier à une étape précise du projet.
Bien préparer un achat sur plan en VEFA
La VEFA apporte une structure claire à l’achat d’un bien en construction à l’île Maurice. L’acte notarié encadre la vente, les paiements suivent l’avancement du chantier et les garanties accompagnent l’acquéreur jusqu’à la livraison.
Pour un acheteur étranger, une préparation complète associe l’éligibilité du bien, les documents contractuels, les garanties, le calendrier de construction et l’organisation des paiements. Cette vision d’ensemble permet d’aborder l’achat sur plan avec des engagements financiers clairement reliés à l’avancement réel du projet.
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Sources
Economic Development Board (Property Development Scheme) Regulations 2015, Laws of Mauritius (anglais)
Economic Development Board Mauritius, Amendments to IRS, RES, IHS, PDS and SCS Regulations (anglais)
Economic Development Board Mauritius – FAQ on Amendments to Property Regulations (anglais)
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, réglementaire ou d’investissement. Les règles relatives à la VEFA, à l’acquisition immobilière par les non-citoyens, aux autorisations, aux garanties, aux paiements et aux transferts de fonds peuvent évoluer ou varier selon le bien et la transaction. Les informations déterminantes pour un projet d’achat peuvent être vérifiées auprès d’un notaire mauricien, de conseils juridiques qualifiés, de l’Economic Development Board et des autorités compétentes avant toute signature ou transfert de fonds.
