Pour un acheteur étranger qui prépare un achat immobilier à Maurice, la règle des 85 % en MUR n’est pas seulement une question de devise. Dans certains programmes approuvés, cette exigence doit être anticipée dès le départ, car elle influence le transfert, la conversion et le versement des fonds au promoteur.
Selon les lignes directrices actuelles de l’Economic Development Board (EDB), certains achats réalisés par des non-citoyens dans des programmes immobiliers approuvés doivent respecter une structure de paiement exigeant que la majeure partie du prix soit versée en roupies mauriciennes. Pour l’acheteur, l’objectif reste simple : choisir un bien adapté à son projet, tout en organisant clairement les aspects financiers et notariaux de la transaction.
Cette exigence doit être vérifiée en même temps que l’éligibilité du bien, le financement et les démarches notariales. Pour une vue d’ensemble du processus, consultez notre article sur l’achat d’un bien immobilier à Maurice en tant qu’étranger.
Ce que prévoit l’exigence de paiement de 85 % en MUR
Selon l’EDB, l’exigence de paiement de 85 % en MUR s’applique aux non-citoyens qui acquièrent un bien résidentiel dans certains programmes réglementés à Maurice.
En pratique, les fonds doivent provenir de l’étranger dans une devise librement convertible, par exemple en USD ou en EUR. Sur le prix d’achat, 85 % doivent être versés au promoteur en roupies mauriciennes. Les 15 % restants peuvent être payés soit en roupies mauriciennes, soit dans une devise étrangère librement convertible.
Cette exigence distingue la devise dans laquelle les fonds arrivent à Maurice de celle utilisée pour payer le promoteur. Elle influence notamment le taux de change, les frais de transfert et le calendrier bancaire.
Les achats concernés par cette exigence
L’EDB prévoit cette exigence de paiement pour les acquisitions réalisées dans le cadre des programmes IRS, RES, PDS et Smart City Scheme. Ces programmes permettent aux non-citoyens d’acheter certains biens résidentiels à Maurice, sous réserve des conditions d’achat, d’approbation et de conformité applicables.
Le présent article se concentre sur les transactions IRS, RES, PDS et Smart City, car les documents publiés par l’EDB pour ces régimes d’acquisition énoncent expressément l’exigence de paiement de 85 % en MUR. Les documents de l’EDB accessibles au public concernant l’IHS ne sont toutefois pas entièrement harmonisés. Tout acheteur envisageant une acquisition sous l’IHS devrait donc obtenir une confirmation propre à sa transaction auprès de l’EDB et de son notaire.
Cette exigence concerne uniquement la structure et la devise de paiement. Elle ne remplace pas la vérification de l’éligibilité du bien, des conditions du programme, de l’approbation de l’EDB ou des documents notariés.
L’exigence de paiement de 85 % en MUR applicable aux acquisitions IRS, RES, PDS et Smart City ne s’applique pas aux acquisitions ordinaires sous le régime R+2. Cela ne signifie toutefois pas que les acquisitions R+2 sont dépourvues de restrictions. Elles restent soumises à leurs propres conditions d’éligibilité, d’approbation, de titre, de paiement et de financement. Avant de s’engager, l’acheteur devrait confirmer la situation applicable auprès de son notaire, de sa banque et de son conseiller professionnel.
Pourquoi anticiper avant la signature
Dans de nombreux projets résidentiels à Maurice, le prix est présenté en USD, en EUR ou dans une autre devise étrangère. Lorsqu’elle est applicable, l’exigence de paiement de 85 % en MUR implique une conversion avant le versement au promoteur. L’acheteur doit donc anticiper le taux de change, les frais bancaires, les délais de transfert et la coordination entre sa banque, le notaire et le promoteur.
Le rôle du notaire dans le transfert des fonds
Le notaire joue un rôle central dans l’application pratique de cette exigence.
Selon les lignes directrices actuelles de l’EDB applicables aux transactions IRS, RES et PDS, le prix d’achat est transféré sur le compte du notaire en USD, en EUR ou dans une autre devise étrangère librement convertible. Le notaire veille ensuite à ce que 85 % du prix soit versé au promoteur ou à la société concernée en roupies mauriciennes. Les 15 % restants peuvent être transférés en devise étrangère ou en MUR.
Ce passage par le notaire permet de coordonner le paiement avec l’acte, l’enregistrement et les droits applicables. La banque, le notaire et le promoteur doivent donc valider le circuit des fonds avant le début des paiements.
Financement et seuil de 750 000 USD selon l’EDB
L’EDB précise également les modalités de financement local applicables aux acquisitions de montant élevé sous les programmes IRS, RES, PDS et Smart City.
D’après les indications publiées par l’EDB, lorsque le prix du bien dépasse 750 000 USD, les premiers 750 000 USD (ou leur équivalent dans une devise étrangère librement convertible) doivent être transférés à Maurice et versés au promoteur en roupies mauriciennes. Un prêt auprès d’une banque à Maurice peut ensuite être contracté pour le solde, avec un remboursement effectué dans une devise étrangère librement convertible.
Ce seuil est celui actuellement indiqué par l’EDB pour les transactions IRS, RES, PDS et Smart City. L’acheteur devrait néanmoins obtenir une confirmation propre au programme concerné, car certains règlements publiés antérieurement et les documents IHS actuellement accessibles au public font encore référence à un seuil de 500 000 USD.
Avant la signature, l’acheteur devrait faire confirmer le circuit des paiements par sa banque et son notaire, notamment en cas d’achat sur plan.
Les points à clarifier dès le départ
Lorsqu’elle est applicable, l’exigence de paiement de 85 % en MUR fait partie de la préparation financière de l’achat. Elle doit être prise en compte avant la signature du contrat de réservation ou de l’acte, afin que les modalités de paiement soient claires dès le départ.
Avant de confirmer son achat, un acheteur étranger devrait clarifier :
si le bien relève de l’IRS, du RES, du PDS ou du Smart City Scheme et s’il est soumis à l’exigence indiquée par l’EDB ;
la devise de présentation du prix et le mécanisme de conversion en MUR ;
les modalités applicables au dépôt et aux échéances suivantes ;
le rôle du notaire dans la réception et le versement des fonds ;
le financement bancaire éventuel et les délais de conformité.
Structurer le paiement avant d’avancer
L’exigence de paiement de 85 % en MUR est technique, mais son impact est concret. Lorsqu’elle est applicable, elle doit être intégrée dès le début de l’acquisition afin d’anticiper la conversion, le financement et le calendrier notarial. Une organisation claire entre l’acheteur, la banque, le notaire et le promoteur permet de sécuriser la transaction.
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Sources
Cet article est fourni à titre informatif uniquement. Les règles de paiement, les conditions d’achat, les exigences de financement et les interprétations réglementaires peuvent évoluer. Avant toute décision d’achat, un acheteur étranger doit vérifier la situation applicable auprès de son notaire, de sa banque, de ses conseils professionnels et des autorités mauricienne
