Les frais d’achat immobilier à Maurice doivent être évalués avant toute réservation par un acheteur non-citoyen. Le prix affiché ne suffit pas : droits d’enregistrement, taxe de transfert, frais notariaux, frais liés à l’EDB, financement, change et premiers coûts de détention peuvent modifier le budget réel.
Mise à jour juridique – juillet 2026
Les règles relatives aux droits d’enregistrement et à la taxe de transfert de 10 % s’appliquent actuellement aux transferts concernés à compter du 1er juillet 2026. Le Budget 2026–2027 a annoncé une révision des droits et taxes applicables aux transferts relevant des programmes encadrés par l’EDB. Cette annonce doit être traitée comme une mesure en attente tant qu’elle n’est pas mise en œuvre.
Les droits d’enregistrement côté acheteur
Pour un acte constatant un transfert couvert de bien résidentiel à un non-citoyen à compter du 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement sont dus au taux de 10 %. La règle vise les biens entrant dans la définition légale d’un EDB Property Scheme, les appartements G+2 éligibles acquis au titre de la section 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, ainsi que certains transferts ultérieurs de biens acquis par ces voies.
Pour ces dispositions, « EDB Property Scheme » couvre le Real Estate Development Scheme, l’Invest Hotel Scheme, le Smart City Scheme et le Property Development Scheme. Les anciens biens IRS et RES peuvent nécessiter une confirmation propre à la transaction, selon leur historique juridique et leur classification actuelle.
L’acheteur ne devrait donc pas se fonder sur les anciens repères à 5 %. Pour un bien haut de gamme, l’écart entre 5 % et 10 % peut peser sur la trésorerie, le financement et le calendrier de signature. Pour approfondir le sujet côté acheteur :
Pour approfondir l’impact côté acheteur, consultez notre analyse dédiée aux droits d’enregistrement à 10 % à Maurice.
La taxe de transfert côté vendeur
Les droits d’enregistrement concernent généralement l’acheteur et l’enregistrement de l’acte. La taxe de transfert concerne plutôt le vendeur, le promoteur ou le cédant.
Depuis le 1er juillet 2026, la taxe de transfert est due au taux de 10 % sur certains transferts couverts à des non-citoyens. Elle vise notamment les biens résidentiels acquis dans le cadre d’un EDB Property Scheme ou via la voie G+2 éligible, et peut s’appliquer lors d’une revente lorsque le bien est transféré à un non-citoyen et que le cédant est également un non-citoyen.
Même si cette taxe n’est pas toujours payée directement par l’acheteur, elle peut influencer le prix demandé, la marge de négociation et la stratégie de revente. Pour ce point côté vendeur :
Pour comprendre l’effet côté vendeur et revente, voir aussi notre article sur la taxe de transfert foncier à 10 % à Maurice en 2026.
La catégorie du bien doit être confirmée
La qualification juridique du bien compte plus que le vocabulaire commercial utilisé dans une brochure. Avant de s’engager, l’acheteur devrait confirmer :
le type d’acquisition prévu ;
l’éventuelle appartenance du bien à un EDB Property Scheme ;
si des appartements G+2 éligibles au titre de la section 3(3)(c)(v) sont concernés ;
si la transaction est une première vente ou une revente, et si le bien a d’abord été acquis par une voie couverte ;
si l’acte constate un transfert couvert à un non-citoyen à compter du 1er juillet 2026.
Les acheteurs visant un appartement G+2 sur State land ou Pas Géométriques devraient aussi obtenir confirmation des mesures annoncées dans le Budget 2026–2027, qui pourraient affecter l’éligibilité future et certains coûts côté vendeur une fois mises en œuvre.
Les autres frais à prévoir
Au-delà des droits d’enregistrement, l’achat peut impliquer :
les frais notariaux et administratifs ;
les frais de traitement liés à l’EDB, lorsque cela s’applique ;
les frais bancaires et de financement ;
les frais d’évaluation ou de vérification du bien ;
les frais de conversion et de transfert de devises ;
les frais d’agence lorsqu’ils sont contractuellement dus.
L’acheteur devrait aussi prévoir les coûts après signature : charges de copropriété ou de syndic, assurances, charges de projet ou de domaine, entretien et premières dépenses liées au bien. Ces coûts ne sont pas des frais d’acquisition au sens strict, mais ils influencent le budget réel.
Paiement, devises et financement
Selon les lignes directrices actuelles de l’EDB pour les transactions IRS, RES et PDS, les non-citoyens doivent transférer les fonds concernés à Maurice depuis l’étranger dans une devise forte convertible. Le notaire veille ensuite à ce que 85 % de la contrepartie soit payé au promoteur en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère forte convertible.
Ces exigences doivent être confirmées pour le programme concerné, car le périmètre des lignes directrices de l’EDB sur les paiements n’est pas nécessairement identique au périmètre légal des règles fiscales de 10 %. Le change, les virements, les délais bancaires et les justificatifs doivent donc être anticipés.
Financement et revente
Si l’achat est financé par une banque, le budget doit inclure les frais de dossier, l’évaluation du bien, les documents liés à l’hypothèque, les assurances éventuelles et le calendrier de libération des fonds. Lorsque les fonds viennent de l’étranger, le risque de change et les frais de transfert doivent aussi être intégrés.
La revente doit également être étudiée dès l’acquisition. Un acheteur qui acquiert un bien par une voie couverte peut ensuite le revendre à un autre non-citoyen. Lorsque les conditions légales sont réunies, y compris la condition relative au statut du cédant, la taxe de transfert de 10 % peut devenir pertinente.
Les points à clarifier avant de signer
Avant de signer, un acheteur non-citoyen devrait demander une estimation écrite précisant :
si les droits d’enregistrement à 10 % s’appliquent ;
si la taxe de transfert peut peser sur la transaction ;
la valeur utilisée pour calculer les droits ;
le traitement des meubles ou packages mobiliers ;
les frais notariaux, EDB, bancaires, de financement et de change ;
le calendrier de paiement et d’enregistrement ;
la nature du bien, neuf, sur plan ou en revente ;
l’incidence de l’historique d’acquisition du bien.
Lorsque des meubles ou d’autres éléments mobiliers sont inclus, chaque élément devrait être identifié et valorisé dans l’acte authentique. À défaut de valorisation séparée, la taxe de transfert peut être calculée sur la valeur agrégée du bien immobilier et des biens mobiliers.
Clarifier le coût complet avant d’acheter à Maurice
Les frais d’achat immobilier à Maurice ne doivent pas être calculés à la dernière minute. Avant de s’engager, l’acheteur non-citoyen devrait confirmer le type d’acquisition, les taxes applicables, la structure de paiement et le budget complet avec son notaire et ses conseils.
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Sources
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement. Les frais d’achat immobilier, droits d’enregistrement, taxes de transfert, règles de paiement, conditions de financement et interprétations réglementaires peuvent évoluer. Les acheteurs non-citoyens doivent vérifier leur situation avec leur notaire, leur conseiller juridique, leur conseiller fiscal, leur banque et les autorités mauriciennes compétentes avant de s’engager dans une acquisition.
