Mis à jour en août 2026
À l’île Maurice, les taxes immobilières et les coûts d’acquisition doivent être évalués avant qu’un acheteur non-citoyen ne signe un document de réservation ou un avant-contrat. Le prix affiché ne représente qu’une partie du budget : droits d’enregistrement, taxe de transfert foncier, frais notariés, frais liés à l’EDB, coûts de financement, conversion de devises et dépenses de première année peuvent tous influer sur le montant nécessaire pour finaliser et détenir le bien.
Mise à jour juridique – août 2026
Le Finance Act 2026 a révisé les mesures fiscales introduites par le Finance Act 2025 pour certaines transactions impliquant des non-citoyens. Le régime plus large de taxe de transfert foncier à 10 % a été abrogé. Un droit additionnel distinct de 10 % reste toutefois applicable, dans certaines conditions, lorsqu’un bien résidentiel situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques est transféré à un non-citoyen dans le cadre R+2. Une exception transitoire s’applique à certains avant-contrats conclus avant le 19 juin 2026.
Les droits d’enregistrement côté acheteur
Les droits d’enregistrement sont généralement à la charge de l’acheteur lors de l’enregistrement de l’acte de transfert. Le taux standard applicable au transfert d’un bien immobilier est de 5 %, sous réserve des exonérations ou dispositions particulières. Le Finance Act 2026 a abrogé le régime plus large à 10 % introduit pour certaines acquisitions par des non-citoyens.
Les transactions relevant d’un EDB Property Scheme, d’un ancien régime IRS ou RES ou du dispositif R+2 doivent néanmoins être vérifiées selon leur base juridique et leur historique. Pour plus de détails, consultez notre article sur les droits d’enregistrement applicables aux acheteurs immobiliers non-citoyens à l’île Maurice.
La taxe de transfert foncier est un coût distinct à la charge du vendeur
La taxe de transfert foncier est généralement supportée par le vendeur ou le cédant, au taux standard de 5 %, sous réserve des dispositions particulières applicables.
Le Finance Act 2026 prévoit toutefois un droit additionnel distinct de 10 % lorsqu’un bien résidentiel situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques est transféré à un non-citoyen dans le cadre R+2 concerné. Ce coût peut influencer le prix, la négociation et la stratégie de revente. Pour plus de détails, consultez notre article sur la taxe de transfert foncier applicable aux transactions immobilières impliquant des non-citoyens à l’île Maurice.
La catégorie du bien doit être confirmée
Avant de s’engager, l’acheteur doit notamment vérifier :
la voie juridique selon laquelle le bien est acquis ;
si le bien relève d’un EDB Property Scheme ou du dispositif R+2 ;
s’il s’agit d’une première vente ou d’une revente ;
si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.
Dans le cas d’un appartement R+2 situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, l’éventuelle application du droit additionnel de 10 % et de l’exception transitoire liée aux avant-contrats conclus avant le 19 juin 2026 doit être vérifiée.
Les autres frais à prévoir
Au-delà des droits d’enregistrement, l’achat peut impliquer :
les frais notariaux et administratifs ;
les frais de traitement liés à l’EDB, lorsque cela s’applique ;
les frais bancaires et de financement ;
les frais d’évaluation ou de vérification du bien ;
les frais de conversion et de transfert de devises ;
les frais d’agence lorsqu’ils sont contractuellement dus.
L’acheteur devrait aussi prévoir les coûts après signature : charges de copropriété ou de syndic, assurances, charges de projet ou de domaine, entretien et premières dépenses liées au bien. Ces coûts ne sont pas des frais d’acquisition au sens strict, mais ils influencent le budget réel.
Paiement, devises et financement
Selon les exigences actuelles de l’EDB applicables aux transactions IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme, les acquéreurs non-citoyens doivent transférer les fonds concernés à Maurice depuis l’étranger dans une devise étrangère librement convertible. La contrepartie est transférée sur le compte du notaire, qui verse ensuite 85 % au promoteur en roupies mauriciennes. Les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou dans une devise étrangère librement convertible.
Ces modalités doivent être confirmées pour le programme et la transaction concernés. La conversion de devises, les virements internationaux, les délais bancaires et la gestion des fonds par le notaire doivent être anticipés.
Financement et revente
Si l’achat est financé par une banque, le budget doit inclure les frais de dossier, l’évaluation du bien, les documents liés à l’hypothèque, les assurances éventuelles et le calendrier de libération des fonds. Lorsque les fonds viennent de l’étranger, le risque de change et les frais de transfert doivent aussi être intégrés.
La revente doit également être étudiée dès l’acquisition. Un transfert ultérieur peut donner lieu à une taxe de transfert foncier au taux applicable. Lorsqu’un bien résidentiel relevant du dispositif R+2 et situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques est transféré à un non-citoyen, le droit additionnel distinct de 10 % introduit par le Finance Act 2026 peut également devenir applicable du côté du vendeur.
Les points à clarifier avant de signer
Avant de signer, un acheteur non-citoyen devrait demander une estimation écrite précisant :
les droits d’enregistrement applicables à l’acquisition ;
la taxe de transfert foncier applicable au cédant et l’éventuelle application d’un droit additionnel ;
la valeur utilisée pour calculer les droits ;
le traitement des meubles ou packages mobiliers ;
les frais notariaux, EDB, bancaires, de financement et de change ;
le calendrier de paiement et d’enregistrement ;
la nature du bien, neuf, sur plan ou en revente ;
l’incidence de l’historique d’acquisition du bien.
Lorsque des meubles ou d’autres éléments mobiliers sont inclus, chaque élément devrait être identifié et valorisé dans l’acte authentique. À défaut de valorisation séparée, la taxe de transfert foncier peut être calculée sur la valeur agrégée du bien immobilier et des biens mobiliers.
Clarifier le coût complet avant d’acheter à Maurice
Les frais d’achat immobilier à Maurice ne doivent pas être calculés à la dernière minute. Avant de s’engager, l’acheteur non-citoyen devrait confirmer le type d’acquisition, les taxes applicables, la structure de paiement et le budget complet avec son notaire et ses conseils.
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Sources
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement. Les frais d’achat immobilier, droits d’enregistrement, taxe de transfert foncier, droits additionnels, règles de paiement, conditions de financement et interprétations réglementaires peuvent évoluer. Les acheteurs non-citoyens doivent vérifier leur situation avec leur notaire, leur conseiller juridique, leur conseiller fiscal, leur banque et les autorités mauriciennes compétentes avant de s’engager dans une acquisition.
