Mis à jour en août 2026
La taxe de transfert foncier à Maurice constitue un coût important côté vendeur dans les transactions immobilières. Son taux standard est généralement de 5 %, sous réserve des exonérations ou dispositions particulières applicables.
Le Finance Act 2026 a abrogé le régime plus large de taxe de transfert foncier à 10 % introduit par le Finance Act 2025 pour certaines transactions impliquant des non-citoyens. Un droit additionnel distinct de 10 % s’applique désormais dans un cadre plus restreint lorsqu’un bien résidentiel situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques est transféré à un non-citoyen dans le cadre R+2 concerné.
Pour l’acheteur comme pour le vendeur, cette distinction est importante, car les coûts côté vendeur peuvent influer sur le prix, la négociation, la préparation d’une revente et le produit net de la transaction.
Pour mieux comprendre le parcours d’achat, notre article sur l’achat immobilier à Maurice en tant qu’étranger présente les principales voies d’acquisition, les conditions d’accès et les étapes à prévoir avant de s’engager.
Ce qui a changé avec le Finance Act 2026
Le Finance Act 2026 a annulé le régime plus large de taxe de transfert foncier à 10 % introduit par le Finance Act 2025 pour certains transferts de biens résidentiels impliquant des non-citoyens.
Le régime ordinaire de taxe de transfert foncier continue donc de s’appliquer, tandis qu’un droit additionnel distinct de 10 % vise désormais une catégorie plus restreinte de transferts portant sur des biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen dans le cadre R+2 concerné. Ce droit additionnel est à la charge du cédant.
Le traitement applicable doit être confirmé selon le statut juridique du bien, sa voie d’acquisition et la structure de la transaction avant de retenir une estimation définitive des coûts.
Une taxe côté vendeur, distincte des droits d’enregistrement
La taxe de transfert foncier et les droits d’enregistrement sont deux coûts distincts. Les droits d’enregistrement sont généralement supportés par l’acheteur lors de l’enregistrement de l’acte, tandis que la taxe de transfert foncier est normalement à la charge du vendeur ou du cédant.
Les taux standards sont généralement de 5 % pour les droits d’enregistrement côté acheteur et de 5 % pour la taxe de transfert foncier côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables. Le Finance Act 2026 prévoit en outre un droit additionnel de 10 % côté vendeur dans le cas plus restreint d’un bien résidentiel relevant du cadre R+2, situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transféré à un non-citoyen.
Les acheteurs et les vendeurs doivent donc examiner séparément les coûts d’acquisition et de cession plutôt que de les traiter comme une seule question fiscale.
Les biens à vérifier avant une vente ou une revente
Les mentions commerciales telles que « accessible aux étrangers », « approuvé » ou « éligible » ne suffisent pas à déterminer le traitement fiscal applicable. La classification juridique du bien reste déterminante.
Avant une vente ou une revente, le notaire ou les conseillers doivent notamment vérifier :
la voie d’acquisition initiale du bien ;
si le bien relève d’un EDB Property Scheme ou du cadre R+2 ;
si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques ;
si l’acheteur est un non-citoyen ;
s’il s’agit d’une première vente ou d’une revente ;
si une disposition transitoire est applicable.
Cette vérification est particulièrement importante lorsqu’un bien a déjà été acquis par un non-citoyen avant d’être revendu.
La localisation et le type de bien restent également importants dans une stratégie de revente. Notre article sur où acheter un bien immobilier à Maurice permet de comparer les régions, les types de biens et les principaux critères de choix.
Pourquoi l’historique du bien compte lors d’une revente
L’historique du bien peut influencer l’analyse fiscale, car la voie juridique selon laquelle il a été acquis peut déterminer les règles applicables lors d’un transfert ultérieur.
Pour un propriétaire non-citoyen, la préparation d’une revente doit donc tenir compte de la taxe de transfert foncier applicable, de tout droit additionnel éventuel, des autres coûts de transaction et du produit net attendu. Cette question est particulièrement importante pour les biens R+2 situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, pour lesquels le droit additionnel de 10 % peut devenir applicable lorsque le bien est transféré à un non-citoyen.
Pour l’acheteur, la fiscalité supportée par le vendeur peut également influencer la marge de négociation, même lorsque le coût n’est pas directement à sa charge.
Le calendrier juridique reste déterminant
Le calendrier reste important en raison des dispositions transitoires prévues par le Finance Act 2026.
Le droit additionnel ne s’applique pas lorsque le transfert intervient en vertu d’un avant-contrat admissible conclu avant le 19 juin 2026 et établi et signé devant notaire. La loi prévoit notamment certains cas de contrat de réservation préliminaire dans le cadre d’une VEFA et de promesse de vente répondant aux conditions prévues.
Les dates et documents concernés doivent donc être vérifiés avec le notaire avant de retenir le montant des droits applicables, notamment pour les achats sur plan ou les transactions engagées avant l’adoption du Finance Act 2026.
Impact sur le prix et la négociation
Les taxes et droits supportés par le vendeur peuvent modifier le produit net attendu d’une vente.
Lorsque le droit additionnel de 10 % est applicable, le coût de cession peut être sensiblement plus élevé. Même lorsqu’il ne s’applique pas, la taxe de transfert foncier ordinaire et les autres frais de transaction doivent être intégrés dans l’estimation du produit net.
Pour l’acheteur, cette situation peut avoir une incidence sur la marge de négociation, notamment lorsque deux biens apparemment comparables présentent un historique juridique ou un traitement fiscal différent.
Les points à vérifier avant de signer
Avant de s’engager, les parties doivent obtenir une position claire du notaire ou des conseillers concernés.
La vérification devrait notamment confirmer :
la catégorie juridique du bien ;
le statut de l’acheteur ;
si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques ;
si le cadre R+2 est concerné ;
s’il s’agit d’une première vente ou d’une revente ;
la taxe de transfert foncier applicable au cédant ;
l’éventuelle application d’un droit additionnel ;
la valeur retenue pour le calcul ;
la valorisation séparée éventuelle des biens mobiliers dans l’acte ;
l’application éventuelle d’une disposition transitoire.
Cette analyse fait partie de la structuration de la transaction et ne doit pas être traitée comme une simple formalité fiscale de fin de parcours.
La taxe de transfert foncier doit être intégrée à l’analyse globale de la transaction
La taxe de transfert foncier doit être examinée avec les droits d’enregistrement, les frais notariés, le financement, la structure des paiements et la voie juridique selon laquelle le bien est acquis.
Le Finance Act 2026 rend particulièrement importante la distinction entre le régime ordinaire de taxe de transfert foncier et le droit additionnel distinct de 10 % susceptible de s’appliquer dans le cas ciblé des biens R+2 situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.
Une transaction immobilière impliquant un acheteur non-citoyen doit donc être vérifiée non seulement sous l’angle de l’éligibilité et des autorisations nécessaires, mais aussi au regard des coûts fiscaux applicables des deux côtés du transfert.
Clarifier les coûts de transfert avant une transaction à Maurice
Une transaction bien préparée commence par une compréhension claire de la voie juridique d’acquisition du bien, du statut de l’acheteur, de la situation du vendeur et des coûts de transfert attendus.
Avant d’acheter ou de revendre un bien immobilier à Maurice, les parties doivent confirmer la taxe de transfert foncier applicable et déterminer si un droit additionnel distinct peut également concerner la transaction.
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Sources
Cet article est fourni à titre informatif uniquement. La taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les droits d’enregistrement, les conditions d’acquisition, les règles de revente et leur interprétation peuvent évoluer. Avant toute décision d’achat ou de revente, les acheteurs, vendeurs et propriétaires doivent vérifier la situation applicable avec leur notaire, leur conseiller fiscal, leur conseiller juridique et les autorités mauriciennes compétentes.
