Le Finance Act 2025 a modifié plusieurs éléments que les acheteurs étrangers doivent anticiper avant un achat immobilier à Maurice. Depuis le 1er juillet 2026, certaines transactions résidentielles impliquant des non-citoyens peuvent être soumises à des droits et taxes plus élevés. Pour un acheteur, ces changements touchent le prix affiché, la date d’enregistrement de l’acte, le type de bien et la voie d’achat utilisée.
Les acheteurs internationaux peuvent toujours acheter à Maurice lorsque le bien est ouvert aux non-citoyens ou lorsque les approbations nécessaires sont obtenues. Ces projets demandent toutefois une préparation plus précise, surtout pour les programmes immobiliers approuvés, les appartements qualifiants et certaines reventes.
Du Budget 2025-2026 à la règle applicable
Le Budget 2025-2026 a annoncé une hausse de certains coûts liés aux achats immobiliers par des non-citoyens. Le Finance Act 2025 a ensuite donné effet à plusieurs mesures, avec des dates et des conditions plus précises.
Pour un acheteur, cette distinction est importante. Une annonce budgétaire indique une orientation. Le texte adopté permet de savoir quelles transactions sont concernées, à partir de quelle date et selon quelles conditions.
Avant de poursuivre un achat, il faut donc vérifier plusieurs éléments ensemble : le statut de l’acheteur, le type de bien, la voie d’acquisition, la situation du vendeur et la date d’enregistrement de l’acte. Ces points permettent de mieux anticiper le coût réel de l’achat.
Pour situer ces coûts dans le marché mauricien, notre article sur le marché immobilier à l’île Maurice pour les investisseurs étrangers apporte un contexte utile sur les régions, les types de biens et les critères à comparer.
Un droit d’enregistrement à 10 % depuis le 1er juillet 2026
L’un des changements les plus importants concerne le droit d’enregistrement payé par certains acheteurs non-citoyens.
Le Finance Act 2025 prévoit un droit d’enregistrement de 10 % pour les actes enregistrés le 1er juillet 2026 ou après cette date lorsque le transfert concerne un bien résidentiel acquis par un non-citoyen dans le cadre d’un EDB Property Scheme ou de la voie des appartements qualifiants prévue par la Non-Citizens (Property Restriction) Act.
En pratique, cette règle peut concerner des achats dans des programmes immobiliers approuvés, comme le PDS, le Smart City Scheme, l’Invest Hotel Scheme ou certains cadres historiques comme l’IRS et le RES, ainsi que certains appartements qualifiants. La voie exacte doit toujours être confirmée, car le nom commercial d’un projet ne suffit pas à déterminer le traitement applicable.
Pour l’acheteur, la priorité est de sécuriser le budget. Si le budget a été préparé sur la base de droits plus faibles, il peut devoir être revu si l’acte a été, ou sera, enregistré le 1er juillet 2026 ou après cette date. Ce point est particulièrement important pour les achats sur plan, les réservations longues ou les transactions dont la finalisation intervient plusieurs mois après le premier engagement.
La taxe de transfert peut aussi influencer la négociation
Le Finance Act 2025 rend aussi la taxe de transfert immobilier plus importante dans certaines transactions impliquant des non-citoyens.
Cette taxe est en principe supportée par le vendeur. Elle peut toutefois influencer l’équilibre financier de la vente. Si le vendeur doit intégrer une charge fiscale plus élevée, cela peut avoir un effet sur le prix demandé, la marge de négociation ou les conditions de vente.
Depuis le 1er juillet 2026, une taxe de transfert immobilier de 10 % peut s’appliquer dans des cas définis, notamment lorsqu’un bien résidentiel est transféré à un non-citoyen dans les conditions prévues par la loi. Elle peut aussi être pertinente dans certaines reventes, lorsque le bien a d’abord été acquis dans une voie concernée par les nouvelles règles et que le vendeur est lui-même non-citoyen.
Pour un acheteur étranger, il est donc utile de tenir compte du contexte fiscal de la vente lorsqu’il analyse le prix affiché. Le droit d’enregistrement payé par l’acheteur compte, mais la situation du vendeur, l’historique du bien et la structure de l’acte peuvent aussi peser dans la négociation.
Le calendrier est désormais un point central
Depuis le 1er juillet 2026, la date d’enregistrement de l’acte est devenue un point clé à vérifier avant un achat immobilier à Maurice.
La date de réservation ou la signature d’une promesse de vente ne suffit pas toujours à déterminer le traitement applicable. Dans un achat sur plan ou dans un projet résidentiel en développement, plusieurs mois peuvent passer entre la réservation et l’acte final.
Avant de signer, un acheteur étranger devrait clarifier :
la date prévue de signature de l’acte ;
la date prévue d’enregistrement ;
la possibilité que l’acte ait été, ou soit, enregistré le 1er juillet 2026 ou après cette date ;
la manière dont les droits ont été intégrés dans le budget présenté ;
la répartition exacte des coûts entre les parties.
Ces vérifications permettent d’évaluer le coût réel du projet avant la signature et de mieux anticiper les ajustements éventuels.
Vérifier la voie d’achat et l’accès à la résidence
Les changements du Finance Act 2025 s’ajoutent aux règles déjà applicables aux non-citoyens. Avant d’analyser les droits et taxes, il faut d’abord vérifier si le bien est accessible à un acheteur étranger. Pour les étapes générales d’une acquisition, notre article sur l’achat immobilier à l’île Maurice en tant qu’étranger détaille les principales voies d’achat, les conditions d’accès et les points à vérifier avant de s’engager.
À Maurice, un achat résidentiel par un non-citoyen doit entrer dans une voie d’acquisition autorisée ou obtenir l’approbation nécessaire. Les programmes immobiliers approuvés, les appartements qualifiants et les autres voies d’achat autorisées peuvent chacun répondre à des conditions différentes.
Il faut aussi distinguer le droit d’acheter et le droit de résider. Dans certains programmes, l’achat d’un bien résidentiel au-dessus du seuil applicable peut permettre au non-citoyen de demander un permis de résidence, si les conditions sont remplies. D’autres achats peuvent être autorisés sans produire les mêmes effets en matière de résidence.
Pour mieux comprendre ce point, notre article sur vivre à l’île Maurice en tant qu’étranger explique comment l’achat immobilier peut s’inscrire dans un projet de vie sur place.
Avant de signer, l’acheteur devrait vérifier :
la voie d’achat exacte ;
le statut du bien, neuf, sur plan, achevé ou en revente ;
la date probable d’enregistrement de l’acte ;
l’effet éventuel sur un projet de résidence ;
les droits, taxes, frais notariés et conditions de financement ;
le statut du vendeur ;
la valorisation séparée des meubles ou équipements, lorsqu’elle est prévue.
Ces points permettent de comprendre ce que l’acheteur devra réellement prévoir avant de s’engager. Ils aident aussi à comparer plusieurs biens sur des bases plus fiables.
Acheter à Maurice avec une vision claire du coût réel
Depuis les changements de 2025, les acheteurs étrangers conservent l’accès au marché immobilier mauricien, à condition de préparer leur projet avec plus de précision. Les biens accessibles aux non-citoyens restent disponibles, mais chaque projet doit être préparé avec une estimation précise du coût total.
Un acheteur bien préparé compare le prix affiché, la date d’enregistrement, les droits applicables, la situation du vendeur et les effets possibles sur un projet de résidence ou d’investissement. Cette approche permet de comparer les biens avec plus de méthode et de réduire le risque de découvrir un coût ou une contrainte trop tard.
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Sources
Laws of Mauritius, Registration Duty Act (anglais)
Economic Development Board, Real Estate & Hospitality (anglais)
KPMG Mauritius, Changes to residency and property ownership rules post Finance Act 2025 (anglais)
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre d’information générale. Les règles juridiques, fiscales, réglementaires, les conditions de résidence, les procédures, les frais et les pratiques de marché peuvent évoluer. Avant toute décision d’achat, de vente ou d’investissement, il est recommandé de vérifier les informations importantes auprès de professionnels qualifiés et des autorités compétentes.
