Mis à jour en août 2026
Le Finance Act 2025 à Maurice a introduit plusieurs changements importants pour les acheteurs immobiliers étrangers, notamment une hausse des droits applicables à certaines transactions résidentielles impliquant des non-citoyens. Ces mesures ont ensuite été révisées par le Finance Act 2026, qui a abrogé les dispositions plus larges prévoyant des droits d’enregistrement et une taxe de transfert foncier à 10 % introduites en 2025.
Pour les acheteurs étrangers, l’enjeu aujourd’hui n’est donc plus seulement de comprendre ce qui a changé en 2025, mais d’identifier les mesures qui restent applicables après les révisions de 2026. Éligibilité, voie d’acquisition, droits d’enregistrement, coûts côté vendeur, calendrier de la transaction et implications en matière de résidence doivent tous être vérifiés avant de s’engager.
De l’annonce budgétaire à la législation adoptée
Un Budget Speech présente l’orientation politique du Gouvernement, tandis qu’un Finance Act donne effet juridique à certaines mesures au moyen de dispositions légales précises.
Le Budget 2025-2026 et le Finance Act 2025 ont introduit plusieurs changements concernant les transactions immobilières impliquant des non-citoyens, notamment des dispositions plus larges portant les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier à 10 % pour certains transferts de biens résidentiels.
Le Finance Act 2026 a ensuite révisé cette position. Les dispositions plus larges à 10 % concernant les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier ont été abrogées, tandis qu’un droit additionnel distinct de 10 % a été introduit côté vendeur pour une catégorie plus restreinte de biens résidentiels R+2 situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen.
Les acheteurs doivent donc se référer au cadre juridique actuel plutôt qu’aux seules annonces initiales de 2025.
Les droits d’enregistrement après le Finance Act 2026
Les droits d’enregistrement sont généralement supportés par l’acheteur lors de l’enregistrement de l’acte de transfert.
Le Finance Act 2025 avait introduit un régime plus large de droits d’enregistrement à 10 % pour certaines acquisitions de biens résidentiels par des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. Le Finance Act 2026 a ensuite abrogé cette disposition.
Le taux standard des droits d’enregistrement applicable au transfert d’un bien immobilier est donc généralement de 5 %, sous réserve des exonérations ou dispositions légales particulières applicables à la transaction.
Les acheteurs doivent néanmoins faire confirmer le taux applicable par leur notaire avant de signer, notamment lorsque le bien relève d’un EDB Property Scheme, du cadre R+2 ou d’une autre voie d’acquisition réglementée.
Taxe de transfert foncier et prix de revente
La taxe de transfert foncier est généralement un coût côté vendeur et doit être distinguée des droits d’enregistrement supportés par l’acheteur.
Le Finance Act 2025 avait introduit un régime plus large de taxe de transfert foncier à 10 % pour certains transferts impliquant des non-citoyens. Cette disposition a été abrogée par le Finance Act 2026.
Le taux standard de la taxe de transfert foncier est généralement de 5 %, sous réserve des exonérations et dispositions légales particulières applicables. Le Finance Act 2026 a toutefois introduit un droit additionnel distinct de 10 % dans le cas plus restreint où un bien résidentiel R+2 admissible, situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, est transféré à un non-citoyen.
Même lorsque l’acheteur ne supporte pas directement les coûts côté vendeur, ceux-ci peuvent influer sur le prix, la négociation et le produit net attendu par le vendeur.
Le calendrier reste un élément important de l’achat
Le calendrier reste important, car des règles juridiques différentes peuvent s’appliquer entre la réservation, l’avant-contrat, la signature de l’acte et son enregistrement.
Ce point est particulièrement important lorsqu’une transaction a été engagée pendant une période de changement législatif. Le Finance Act 2026 prévoit également un traitement transitoire pour certains avant-contrats admissibles conclus avant le 19 juin 2026 en ce qui concerne le droit additionnel ciblé de 10 %.
Pour les achats sur plan ou les transactions échelonnées, l’acheteur doit demander au notaire quelles dates et quels documents sont juridiquement déterminants avant de retenir une estimation définitive des coûts.
La coordination entre le promoteur, l’agent immobilier, le notaire, le conseiller juridique et la banque reste importante afin que l’acheteur dispose d’une vision claire du coût total attendu avant de signer.
Les voies d’acquisition autorisées doivent toujours être vérifiées
Les changements introduits par les Finance Acts ne suppriment pas la nécessité de vérifier si un acheteur étranger peut légalement acquérir un bien déterminé. Pour une vue d’ensemble de l’éligibilité et des étapes d’achat, consultez notre article sur l’achat immobilier à Maurice en tant qu’étranger.
Les non-citoyens restent soumis à des règles d’acquisition particulières à Maurice. Le bien doit relever d’une voie autorisée ou l’acheteur doit obtenir l’autorisation requise. Les EDB Property Schemes, les acquisitions R+2 admissibles et les autres voies réglementées peuvent chacune impliquer des conditions, documents et procédures différents.
Les implications en matière de résidence doivent également être examinées séparément du droit d’acheter. Toutes les acquisitions autorisées ne produisent pas les mêmes effets en matière de résidence.
Pour un contexte plus large sur la résidence et la vie quotidienne, consultez notre article sur vivre à Maurice en tant qu’étranger.
Avant de s’engager, un acheteur étranger doit notamment clarifier :
la voie juridique exacte d’acquisition ;
si le bien est neuf, en revente, sur plan ou achevé ;
les droits d’enregistrement applicables à l’acquisition ;
si un droit additionnel côté vendeur peut affecter la transaction ;
si l’éligibilité à la résidence fait partie de ses objectifs ;
l’impact des frais notariés et des conditions de financement sur le budget total ;
la valorisation séparée éventuelle des biens mobiliers.
Ces éléments déterminent l’exposition réelle de l’acheteur avant tout engagement.
Un marché plus sélectif pour les acheteurs étrangers
Les changements législatifs introduits en 2025 puis révisés en 2026 ne doivent pas être interprétés comme une fermeture du marché immobilier mauricien. Les acheteurs étrangers peuvent toujours acquérir des biens par les voies reconnues, mais la vérification du cadre juridique, du traitement fiscal et du coût total de la transaction reste essentielle.
Le marché tend à favoriser les acheteurs qui préparent leur projet en amont, comprennent la différence entre le prix affiché et le coût réel d’acquisition, et comparent les opportunités selon des critères juridiques et financiers plutôt qu’uniquement selon leur attrait lifestyle.
Pour les acquéreurs haut de gamme, cette évolution peut être positive. Un environnement plus sélectif encourage une meilleure due diligence, un accompagnement de meilleure qualité et une distinction plus nette entre les biens réellement adaptés à l’achat par des étrangers et ceux qui nécessitent une analyse juridique complémentaire.
Acheter à Maurice avec une vision juridique plus claire
Le Budget 2025-2026 et le Finance Act 2025 ont modifié le cadre applicable à certaines transactions immobilières impliquant des acheteurs étrangers, mais le Finance Act 2026 a ensuite révisé plusieurs des mesures fiscales les plus importantes.
Pour les acheteurs aujourd’hui, la priorité est donc de se référer au cadre juridique actuel plutôt qu’aux annonces initiales de 2025. Une acquisition bien structurée exige une compréhension claire de la voie d’acquisition du bien, des droits applicables, du calendrier de la transaction et des objectifs de résidence ou d’investissement de l’acheteur.
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Sources
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. Les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les règles d’acquisition, les conditions de résidence, les procédures, les frais et les interprétations réglementaires peuvent évoluer. Les lecteurs doivent vérifier les informations importantes auprès de professionnels qualifiés et des autorités compétentes avant toute décision d’achat, de vente ou d’investissement.
