Mis à jour en août 2026
Depuis le 1er juillet 2026, plusieurs mesures fiscales introduites par le Finance Act 2025 ont commencé à s’appliquer à certaines transactions immobilières impliquant des non-citoyens à Maurice. Ces mesures ont ensuite été révisées par le Finance Act 2026, qui a abrogé les dispositions plus larges portant à 10 % les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier introduites en 2025.
Pour les acheteurs étrangers, la question essentielle aujourd’hui n’est donc plus seulement de savoir ce qui a changé le 1er juillet 2026, mais quelles règles restent effectivement applicables. La voie d’acquisition, les droits d’enregistrement, les coûts côté vendeur, le calendrier et le statut juridique du bien doivent tous être vérifiés avant de s’engager.
Pour mieux comprendre le cadre général d’acquisition, notre article sur l’achat immobilier à Maurice en tant qu’étranger présente les principales voies autorisées, la logique d’approbation et les différentes étapes de la transaction.
Ce qui a changé à partir du 1er juillet 2026
Le Finance Act 2025 avait introduit des dispositions plus larges portant à 10 % les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier pour certaines transactions résidentielles impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.
Le Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces mesures plus larges. Les régimes standards de droits d’enregistrement et de taxe de transfert foncier continuent donc de s’appliquer, sous réserve des exonérations ou dispositions légales particulières pertinentes pour la transaction.
Un droit additionnel distinct de 10 % s’applique désormais côté vendeur dans le cas plus restreint où un bien résidentiel R+2 admissible, situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, est transféré à un non-citoyen.
Le traitement juridique et fiscal doit donc être confirmé en fonction du bien concerné, de sa voie d’acquisition et de la structure de la transaction, plutôt que déduit uniquement des changements entrés en vigueur le 1er juillet 2026.
Quels biens doivent faire l’objet d’une vérification particulière
La voie juridique selon laquelle le bien est acquis reste au centre de l’analyse.
Avant de s’engager, le notaire et les conseillers doivent notamment confirmer :
la voie juridique selon laquelle le bien peut être acquis ;
si l’acquéreur est considéré comme non-citoyen ;
si le bien relève d’un EDB Property Scheme ou du cadre R+2 ;
si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques ;
si le bien est neuf, en revente, sur plan ou achevé ;
si une exonération, un droit additionnel ou une disposition transitoire est applicable ;
si les biens mobiliers sont valorisés séparément lorsque cela est pertinent.
Les mentions commerciales telles que « accessible aux étrangers », « programme approuvé » ou « éligible à la résidence » ne doivent pas remplacer la classification juridique du bien.
Pourquoi ces changements influencent le budget d’acquisition
Les droits d’enregistrement restent l’un des principaux coûts côté acheteur dans une transaction immobilière à Maurice, tandis que la taxe de transfert foncier est généralement supportée par le vendeur ou le cédant.
Les taux standards sont généralement de 5 % pour les droits d’enregistrement côté acheteur et de 5 % pour la taxe de transfert foncier côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables. Lorsque le droit additionnel ciblé de 10 % côté vendeur s’applique, ce coût peut également influencer le prix et la négociation.
L’acheteur doit donc examiner le budget global avant que les négociations ne soient trop avancées. En plus du prix du bien, celui-ci peut inclure les droits d’enregistrement, les frais notariés, les frais bancaires, les coûts de change, les frais de due diligence ainsi que certaines charges propres au programme ou à la détention du bien.
Pour replacer ces coûts dans une réflexion plus large sur le type de bien, la localisation et le positionnement à long terme, notre article sur le marché immobilier à Maurice pour les investisseurs étrangers apporte un éclairage complémentaire.
Le calendrier reste important
Le calendrier reste important, mais non parce que toute transaction finalisée après le 1er juillet 2026 serait automatiquement soumise à un régime fiscal à 10 %.
Le Finance Act 2026 prévoit un traitement transitoire pour certains avant-contrats admissibles conclus avant le 19 juin 2026 en ce qui concerne le droit additionnel ciblé.
Pour les achats sur plan, les transactions échelonnées ou les dossiers engagés pendant une période de changement législatif, le notaire doit confirmer quelles dates et quels documents sont juridiquement déterminants.
Les acheteurs proches de la finalisation doivent donc obtenir une confirmation écrite concernant :
la date prévue de signature de l’acte ;
le calendrier probable d’enregistrement ;
les droits d’enregistrement applicables ;
toute question liée à la taxe de transfert foncier ou à un droit additionnel côté vendeur ;
toute disposition transitoire pertinente ;
les documents restant à fournir avant la finalisation.
L’objectif n’est pas d’accélérer la transaction, mais de comprendre correctement le cadre juridique et financier avant de poursuivre.
Pourquoi la due diligence reste essentielle
Les changements fiscaux ne doivent pas faire oublier les autres vérifications nécessaires lorsqu’un non-citoyen achète un bien immobilier à Maurice.
L’acheteur doit toujours confirmer :
l’éligibilité du bien à l’acquisition par un non-citoyen ;
le droit du promoteur ou du vendeur à céder le bien ;
le statut de toute autorisation de l’EDB ou d’une autre autorité ;
le prix d’achat et le calendrier de paiement ;
le dossier de justification de l’origine des fonds ;
les modalités bancaires et de change ;
le calendrier de l’acte ;
l’usage prévu du bien par l’acheteur.
La fiscalité, la voie d’acquisition et les éventuelles implications en matière de résidence doivent être examinées ensemble, sans être confondues.
Lorsqu’un de ces éléments reste incertain, il est préférable de clarifier le dossier avant de poursuivre plutôt que de s’appuyer sur une hypothèse issue du cadre initial du 1er juillet 2026.
Comment ces changements peuvent influencer le comportement des acheteurs
Les changements de 2025 et 2026 renforcent l’importance de comparer les biens sur la base du coût total plutôt que du seul prix affiché.
Les acheteurs étrangers peuvent devenir plus sélectifs quant à la clarté juridique, la structure de la transaction, le type de bien, la localisation et le potentiel de revente. Pour les acquisitions haut de gamme, une préparation rigoureuse reste particulièrement importante, car des écarts relativement faibles en matière de droits, de financement ou de change peuvent avoir un impact significatif sur le budget global.
Les décisions d’achat les plus solides continuent de reposer sur les fondamentaux : localisation, sécurité juridique, adéquation avec le mode de vie recherché, structure de détention et pertinence à long terme.
Pour les acheteurs qui comparent encore les régions, notre article sur où acheter un bien immobilier à Maurice peut aider à structurer cette réflexion.
Comment les professionnels doivent présenter la situation
Les conseillers, promoteurs et vendeurs doivent expliquer le cadre juridique actuel plutôt que de continuer à s’appuyer sur les modifications fiscales initiales du Finance Act 2025.
Les acheteurs étrangers doivent distinguer trois questions :
peuvent-ils légalement acquérir le bien ;
quels droits et coûts de transaction s’appliquent ;
le bien correspond-il à leurs objectifs à long terme en matière de résidence, de mode de vie ou d’investissement.
Séparer clairement ces questions facilite l’analyse de la transaction et réduit le risque que des hypothèses dépassées influencent la décision de l’acheteur.
Ce que les acheteurs étrangers doivent vérifier avant de s’engager
Avant de signer ou de prendre un engagement ferme, les acheteurs étrangers doivent demander à leur conseiller et à leur notaire de confirmer la situation juridique et fiscale du bien concerné.
Une vérification pratique doit permettre de répondre à quatre questions :
Le bien peut-il légalement être acquis par l’acheteur ?
Quels droits d’enregistrement s’appliquent à l’acquisition ?
Une taxe de transfert foncier ou un droit additionnel côté vendeur peut-il affecter la transaction ?
Le coût total de l’acquisition reste-t-il cohérent avec le projet à long terme de l’acheteur ?
Cette approche offre un cadre de décision plus clair et évite de réduire une acquisition immobilière complexe à une simple date fiscale.
Structurer l’achat immobilier d’un non-citoyen à Maurice
Les changements immobiliers entrés en vigueur à partir du 1er juillet 2026 doivent désormais être lus à la lumière des révisions apportées par le Finance Act 2026. Il ne faut plus se fonder sur l’ancien cadre général à 10 %, mais vérifier la voie d’acquisition, confirmer les droits applicables et avancer avec un dossier juridique et financier clair.
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Sources
Cet article est fourni à titre informatif uniquement. Les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les règles d’acquisition, le calendrier des transactions, les conditions de résidence et les interprétations réglementaires peuvent évoluer. Les acheteurs étrangers doivent vérifier la situation applicable avec un notaire mauricien, un conseiller juridique, un conseiller fiscal, leur banque et les autorités compétentes avant toute décision d’achat.
