Domaines Viticoles et Propriétés avec Vignes en Provence

Un domaine viticole en Provence ne ressemble à aucune autre acquisition immobilière. Il combine foncier, entreprise agricole, patrimoine et art de vivre en un actif unique capable de générer des revenus, de se valoriser et de définir l'identité d'une famille sur des générations.

La Provence est la première région mondiale de rosé, avec plus de 155 millions de bouteilles exportées annuellement. La demande internationale pour le rosé provençal — particulièrement Bandol et Côtes de Provence — a fait monter les valeurs foncières et créé des opportunités pour les acheteurs recherchant art de vivre et rendement.

Stone Investment accompagne ses clients dans les complexités de la propriété viticole provençale, de la recherche à la reprise opérationnelle.

La Provence compte neuf AOC, chacune avec terroir, cépages et positionnement marché distincts.

**Bandol** — Appellation de prestige centrée sur le village côtier. Rouges mourvèdre et rosés structurés à prix premium. Terres rares et très valorisées.

**Côtes de Provence** — Plus grande appellation, d'Aix-en-Provence au Var. Sous-appellations Sainte-Victoire, Fréjus, La Londe. Rosé dominant.

**Coteaux d'Aix-en-Provence** — Appellation intérieure autour d'Aix. Rosé, rouge, blanc. Prix fonciers plus accessibles.

**Luberon AOC** — Vallée du Luberon incluant Gordes et Ménerbes. Réputation croissante, prix d'entrée attractifs.

**Les Baux-de-Provence** — Petite appellation prestigieuse dans les Alpilles. Bio et biodynamie fréquentes.

**Palette** — Appellation minuscule près d'Aix (moins de 50 hectares). Rareté exceptionnelle.

L'appellation détermine style, contraintes réglementaires, valeurs foncières et potentiel de revenus.

Deux modèles fondamentalement différents guident la recherche.

**Exploitation viticole active :** Vous opérez le vignoble comme entreprise agricole. Nécessite compétences viticoles (ou vigneron), conformité appellation, investissement matériel. Revenus liés aux ventes de vin, coûts substantiels.

**Domaine de style de vie :** Propriété avec vignes existantes, exploitation agricole louée via **fermage** ou **métayage**. Esthétique et prestige sans responsabilité opérationnelle. Revenus modestes (500–2 000 €/ha/an) mais valeur patrimoniale préservée.

**Modèle hybride :** De plus en plus populaire — propriété du domaine, emploi d'un maître de chai et vigneron pour produire sous label propre, vente directe (caveau, club, export). Investissement opérationnel 200 000–500 000 €+ mais revenus et notoriété maximaux.

Stone Investment aide à identifier le modèle aligné avec vos objectifs et budget.

**Domaine hobby (2–5 ha) :** Mas ou bastide restauré avec petite parcelle. Style de vie avec revenus fermage. **800 000–2 M €** total.

**Petit domaine (5–15 ha) :** Taille minimum viable pour production boutique. 30 000–80 000 bouteilles/an. **1,5–4 M €**.

**Domaine moyen (15–30 ha) :** Exploitation commerciale avec distribution établie. Personnel professionnel. **3–8 M €**.

**Grand domaine (30–50+ ha) :** Chai commercial avec capacité export. **5–20 M €+**.

**Prix vignes seules :** 25 000 €/ha Luberon à 400 000 €+/ha Bandol. Résidence, chai, cave et matériel s'ajoutent substantiellement.

Parcourez nos propriétés en Provence.

Le droit agricole français régit l'exploitation des vignes.

**Fermage :** Arrangement le plus courant pour propriétaires non-exploitants. Location à un vigneron professionnel (**500–2 000 €/ha/an**). Durée 9–18 ans, enregistrement SAFER.

**Métayage :** Partage récolte (typiquement 50 %) en lieu de loyer. Moins fréquent mais traditionnel.

**Exploitation directe :** Opération en propre ou via salariés. Enregistrement exploitation agricole, conformité cahier des charges, investissement matériel. Avantages fiscaux agricoles mais contrôle SAFER à l'acquisition.

**Preemption SAFER :** Droit de priorité sur les terres agricoles vendues. Délai 2–3 mois. Géré par le notaire.

**SCEA :** Société civile d'exploitation agricole séparant l'activité viticole de la propriété du foncier et de la résidence.

**Vigneron :** Tout le travail de vigne — taille, traitements, vendange. Temps plein au-delà de 10 ha. **25 000–40 000 €/an** plus logement souvent.

**Maître de chai :** Vinification, assemblage, élevage, mise en bouteille. Indispensable pour label propre. **30 000–50 000 €/an** ou **500–1 500 €/jour** en conseil.

**Vendangeurs saisonniers :** 5–20 intérimaires, 2–4 semaines. **100–150 €/jour** plus repas et hébergement.

**Commercial et accueil :** Caveau et œnotourisme. Directeur commercial à temps partiel **30 000–45 000 €/an**.

**Prestation externe :** CUMA ou entrepreneur agricole local pour réduire les coûts fixes.

**Vente en gros :** Rosé Côtes de Provence **1,50–3 €/bouteille** prix cave. Bandol rouge **8–25 €+**. 50 000 bouteilles à 2,50 € = 125 000 € brut.

**Vente directe :** Marges **2–4x** la vente en gros. Caveau bien géré : 20 000 bouteilles à 8 € = 160 000 €.

**Œnotourisme :** **20–50 €/visiteur**. 3 000 visiteurs = 60 000–150 000 € de revenus annexes.

**Export :** Forte demande US, UK, Scandinavie, Asie. Complexité accrue mais prix premium.

**Fermage (modèle style de vie) :** **500–2 000 €/ha/an**, revenus modestes mais fiables, zéro opération.

**Cave traditionnelle :** **500–1 500 €/m²** selon état. Chai climatisé moderne **800–2 000 €/m²**.

**Équipement chai :** Installation basique 50 000 bouteilles **150 000–400 000 €**. Domaine premium avec fûts et tri optique **500 000–1,5 M €**.

**Mise aux normes :** HACCP et exigences appellation **50 000–150 000 €**.

**Contraintes patrimoniales :** Chais historiques en sites protégés — avis Architecte des Bâtiments de France. Comptez 3–6 mois.

Beaucoup d'acheteurs planifient la rénovation sur 2–3 millésimes plutôt qu'avant reprise.

**Bio (AB/UE) :** Conversion **3 ans**. Rendements -10–20 %. Prix premium **10–25 %**. Certification **2 000–5 000 €/an**.

**Biodynamie (Demeter) :** Calendrier lunaire, préparations compost. Main-d'œuvre accrue. Premium **20–40 %**.

**HVE :** Certification environnementale française, barrière moindre.

**Réalité marché :** Rosé bio/bio Provençal très demandé à l'export. Modélisez coûts de conversion vs premium sur 5 ans.

Domaines déjà certifiés : prime acquisition **10–20 %** vs conventionnel.

La maison représente souvent **40–60 %** de la valeur totale dans les petits domaines. Mas restauré 400 m² avec piscine et vues Luberon : **1,5–3 M €** hors vignes.

**Séparation opérationnelle :** Résidence en nom propre (ou SCI), vignoble via SCEA. Protège le foyer des responsabilités agricoles.

**Accueil touristique :** Chambres d'hôtes ou événementiel — revenus mais réglementation tourisme et impact fiscal.

**Logement personnel :** Indispensable pour domaines moyens et grands. Valorisé **150 000–300 000 €**.

Voir notre guide Acheter un Mas en Provence.

Coûts annuels totaux : **115 000–245 000 €** pour un petit domaine, **300 000–680 000 €** pour un domaine moyen commercial. La plupart des domaines nécessitent 3–5 ans pour atteindre la rentabilité opérationnelle sous nouvelle propriété.

Un domaine viticole en Provence est une acquisition patrimoniale — valeur, art de vivre et potentiel de marque viticole vivante. Stone Investment entretient des relations avec propriétaires, consultants viticoles et avocats agricoles dans les appellations clés.

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