Un propriétaire qui réside fiscalement à l’étranger reste concerné par plusieurs impôts français liés à son bien en France. Leur nature et leur montant dépendent surtout de l’usage du bien, de sa valeur, de son mode de détention et de l’existence éventuelle de revenus locatifs.
La fiscalité varie entre une résidence secondaire utilisée à titre privé, un appartement loué vide, un logement meublé et un patrimoine immobilier français de valeur élevée. La convention fiscale entre la France et le pays de résidence ainsi que l’affiliation à un régime de sécurité sociale peuvent aussi modifier le traitement de certains revenus.
Après l’acquisition, la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la fiscalité des loyers, les prélèvements sociaux, l’IFI et la plus-value à la revente peuvent entrer en jeu.
Notre analyse de la fiscalité immobilière en France pour les étrangers présente le cadre fiscal plus large d’un achat immobilier en France.
Les impôts locaux restent liés au bien situé en France
Un propriétaire non-résident reste redevable de la taxe foncière sur son bien en France. Le propriétaire au 1er janvier supporte cette taxe pour l’année concernée. L’administration la calcule à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités locales. Deux biens de valeur de marché proche peuvent ainsi générer des montants différents selon leur commune et leurs caractéristiques.
Lors d’une vente en cours d’année, le vendeur reste redevable auprès de l’administration puisqu’il détenait le bien au 1er janvier. Les parties prévoient souvent dans l’acte de vente un remboursement au prorata par l’acquéreur.
La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales depuis 2023, mais elle continue à concerner les résidences secondaires. Pour un non-résident qui dispose d’un logement meublé en France au 1er janvier, ce logement entre en principe dans cette catégorie. Dans certaines communes, une majoration de 5 % à 60 % peut s’ajouter à la part communale de la taxe.
Lorsque le propriétaire loue le bien et renonce à son usage personnel, le traitement fiscal peut changer. Le service « Gérer mes biens immobiliers » permet d’actualiser les informations communiquées à l’administration. En 2026, le propriétaire actualise sa déclaration avant le 1er juillet si la situation d’occupation a changé.
Notre article sur les frais d’achat immobilier en Provence permet de replacer ces charges annuelles dans le budget plus large d’une acquisition.
La location crée une fiscalité différente selon le type de bail
Les loyers d’un bien situé en France constituent en principe des revenus de source française. La France conserve ainsi un droit d’imposition, sous réserve de la convention fiscale applicable au propriétaire.
Pour une location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le régime micro-foncier peut s’appliquer lorsque les conditions sont réunies. Le régime réel permet, quant à lui, de tenir compte des charges déductibles selon les règles fiscales françaises.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend notamment du type de location et du niveau de recettes. La location meublée peut aussi entraîner une cotisation foncière des entreprises, avec plusieurs cas d’exonération, notamment pour de faibles recettes ou certaines locations d’une habitation personnelle.
La loi de finances pour 2026 a modifié l’un des critères qui distingue la location meublée professionnelle de la location meublée non professionnelle pour les contribuables installés à l’étranger. Pour un non-résident, la comparaison tient désormais compte des revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. Cette évolution peut modifier la qualification de l’activité pour certains propriétaires qui pratiquent régulièrement la location meublée.
Les taux d’impôt sur le revenu varient selon la situation du propriétaire
Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, l’impôt français des non-résidents repose sur le barème progressif, avec un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable de source française, puis de 30 % au-delà.
Ces taux minimums s’appliquent au revenu net imposable. Le régime locatif, les abattements ou charges admises, la composition du foyer et la convention fiscale influencent donc le montant final.
Le taux moyen peut conduire à un calcul plus favorable. L’administration détermine alors un taux à partir des revenus mondiaux du foyer et l’applique aux seuls revenus imposables en France lorsqu’il ressort inférieur aux taux minimums.
Les revenus locatifs peuvent aussi supporter des prélèvements sociaux. En 2026, les revenus d’une location nue supportent en principe un taux de 17,2 %. Pour certains revenus de location meublée relevant des prélèvements sociaux sur le patrimoine, le taux atteint 18,6 % à compter des revenus perçus en 2025.
L’affiliation du propriétaire à certains régimes de sécurité sociale peut réduire ces prélèvements. Les personnes relevant d’un régime obligatoire de sécurité sociale dans l’Espace économique européen, en Suisse ou, sous les conditions prévues, au Royaume-Uni bénéficient d’une exonération de CSG et de CRDS. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste alors applicable.
L’IFI concerne certains patrimoines immobiliers français
L’impôt sur la fortune immobilière peut concerner un non-résident lorsque la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Pour un contribuable domicilié hors de France, l’IFI porte en principe sur les biens et droits immobiliers situés en France ainsi que sur la fraction immobilière française de certaines participations, sous réserve des conventions fiscales internationales.
Le seuil de 1,3 million d’euros correspond au seuil d’assujettissement. Une fois ce seuil franchi, le barème progressif commence à 800 000 € de patrimoine net taxable.
La valeur retenue et les dettes déductibles peuvent avoir un effet sensible sur le calcul. La valeur du bien plusieurs années après l’achat peut différer de son prix d’acquisition, tandis que la déductibilité des dettes dépend de leur nature.
Le mode de détention influence également la situation au regard de l’IFI. Notre article sur l’achat via une SCI en France revient plus largement sur les considérations familiales, juridiques et patrimoniales liées à cette structure.
La revente peut entraîner une imposition de la plus-value en France
Lorsqu’un non-résident revend un bien immobilier situé en France avec une plus-value taxable, la France applique en principe un prélèvement de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.
Des prélèvements sociaux peuvent s’ajouter. Le taux de droit commun reste de 17,2 % pour de nombreux non-résidents. Certaines personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni supportent uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 % lorsqu’elles remplissent les conditions correspondantes.
La durée de détention réduit progressivement la base taxable. L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Certaines situations ouvrent aussi droit à des exonérations propres aux non-résidents, sous conditions. Une surtaxe peut concerner les plus-values imposables élevées. Selon le pays de résidence, le prix de vente et la durée de détention, la vente peut aussi faire intervenir un représentant fiscal.
Les travaux, le mode de détention et l’historique locatif peuvent influencer le calcul de la plus-value. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements fiscalement déduits dans certaines locations meublées non professionnelles au régime réel entrent notamment dans le calcul de la plus-value lors de la cession, sauf exceptions prévues par les textes.
La fiscalité évolue avec l’usage du bien
Pour un propriétaire non-résident, l’usage du bien constitue un point de départ utile pour comprendre sa fiscalité. Une résidence secondaire, une mise en location, la détention d’un patrimoine immobilier plus important et une revente font intervenir des impôts différents.
Le pays de résidence, la convention fiscale applicable, l’affiliation sociale et le mode de détention permettent ensuite de préciser la situation fiscale. Un notaire et un conseil fiscal habitués aux situations internationales peuvent accompagner le propriétaire avant une mise en location, un changement de mode de détention ou une revente.
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Sources
Impots.gouv.fr — Impôts locaux des non-résidents (français)
Impots.gouv.fr — Revenus immobiliers perçus par les non-résidents (français)
Impots.gouv.fr — Calcul de l’impôt des non-résidents et taux moyen (français)
Impots.gouv.fr — Patrimoine taxable à l’IFI (français)
Impots.gouv.fr — Plus-value immobilière d’un non-résident (français)
Légifrance — Article 155 du Code général des impôts (français)
Impots.gouv.fr — CFE et location meublée (français)
Cet article est fourni à titre d’information générale. La fiscalité applicable à un propriétaire non-résident dépend notamment de sa résidence fiscale, de son affiliation sociale, de la convention fiscale concernée, de l’usage et du mode de détention du bien. Les règles fiscales peuvent évoluer. Un notaire ou un conseil fiscal qualifié pourra confirmer le traitement adapté à chaque situation avant une décision immobilière, locative ou patrimoniale.
