La plus-value immobilière en France peut devenir imposable lors de la revente d’un bien lorsque le prix de vente dépasse le prix d’acquisition ajusté. Le montant taxable dépend ensuite de plusieurs éléments, notamment des frais d’acquisition, de certains travaux, de la durée de détention et de la situation du vendeur.
Un propriétaire installé à l’étranger reste en principe imposable en France sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier français. Une convention fiscale internationale peut ensuite déterminer l’articulation avec la fiscalité de son pays de résidence.
Pour replacer cette imposition dans un contexte plus large, notre article sur la fiscalité immobilière en France pour les étrangers présente également les principaux impôts liés à l’achat et à la détention d’un bien en France.
Comment calculer la plus-value immobilière
Le calcul part de la différence entre le prix de vente, ajusté de certains frais, et le prix d’acquisition, auquel certaines dépenses peuvent être ajoutées.
Le prix de vente correspond généralement au montant inscrit dans l’acte. Certains frais directement liés à la cession peuvent en être déduits lorsqu’ils restent à la charge du vendeur, notamment les diagnostics obligatoires, les honoraires d’agence qu’il supporte ou certains frais de mainlevée d’hypothèque.
Le prix d’acquisition peut être majoré :
des frais d’acquisition réels justifiés ou d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
de certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ;
d’un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition lorsque le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans ;
de certaines dépenses de voirie, de réseaux ou d’aménagement admises fiscalement.
Ces ajustements peuvent réduire sensiblement la plus-value imposable, notamment pour une propriété ancienne ou rénovée. Les actes, factures et justificatifs conservés pendant la détention facilitent alors le calcul réalisé au moment de la vente.
Taux d’imposition et durée de détention
La plus-value immobilière imposable supporte en principe un impôt sur le revenu au taux de 19 %. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % dans le régime de droit commun applicable aux plus-values immobilières des particuliers.
La durée de détention réduit progressivement la base imposable à partir de la sixième année.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement atteint 6 % par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % pour la vingt-deuxième année. L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans.
Le calcul des prélèvements sociaux suit un rythme différent : 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % pour la vingt-deuxième année, puis 9 % par année au-delà. L’exonération totale intervient après 30 ans.
Un bien détenu depuis plus de 22 ans peut ainsi être exonéré d’impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux.
Certains vendeurs affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l’Espace économique européen ou en Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS. Ils restent soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Sous conditions, cette règle s’applique également aux résidents britanniques.
Une taxe supplémentaire concerne par ailleurs certaines plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 €. Son barème progresse jusqu’à 6 % pour les plus-values dépassant 260 000 €. Elle concerne les immeubles autres que les terrains à bâtir.
Résidence principale et exonérations pour les non-résidents
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération totale. Une résidence secondaire ou un bien d’investissement entre généralement dans le régime d’imposition des plus-values immobilières, sauf exonération particulière.
Un propriétaire qui quitte la France peut, dans certaines circonstances, conserver l’exonération liée à son ancienne résidence principale. Le logement devait constituer sa résidence principale en France avant son départ et rester à sa libre disposition jusqu’à la vente. La cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de résidence fiscale. Cette exonération concerne un départ vers un État de l’Union européenne ou vers un pays ayant conclu avec la France les accords d’assistance fiscale et de recouvrement requis.
Une autre exonération peut bénéficier à certains anciens résidents de France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable par vendeur. Cette exonération ne s’applique pas lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’une personne morale, par exemple une SCI.
Elle concerne notamment certaines personnes physiques non-résidentes, ressortissantes d’un État de l’Union européenne ou de certains États de l’Espace économique européen, qui ont été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.
La cession intervient en principe au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ de France. Au-delà de ce délai, l’exonération reste possible lorsque le vendeur dispose librement du logement depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente. Elle se limite à une résidence par contribuable.
Ces exonérations répondent à des conditions distinctes et ne se cumulent pas pour une même cession.
Travaux, location meublée et SCI peuvent modifier le calcul
Dans une propriété rénovée, la nature des travaux influence leur traitement fiscal. Certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent majorer le prix d’acquisition. Les dépenses déjà déduites des revenus imposables ne peuvent généralement pas servir une seconde fois au calcul de la plus-value.
Après plus de cinq ans de détention d’un bien bâti, le vendeur peut opter pour le forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition. Ce forfait ne nécessite pas de justifier des travaux correspondant à ce montant.
La location meublée appelle également une attention particulière. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, un propriétaire en LMNP soumis au régime BIC réel réintègre en principe les amortissements précédemment déduits dans le calcul de la plus-value. Des exceptions concernent certaines résidences-services.
La détention via une SCI modifie aussi certains paramètres. Lorsqu’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu vend occasionnellement un bien et que le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique, la durée de détention part de la date d’acquisition du bien par la société. La plus-value est ensuite imposée au nom des associés présents au moment de la cession, selon leur quote-part.
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés relève d’un régime différent, notamment en raison des règles d’amortissement et de calcul propres à l’IS. Notre article sur l’achat via une SCI en France revient plus largement sur les conséquences juridiques, fiscales et pratiques de ce mode de détention.
Quand un représentant fiscal intervient pour un non-résident
La vente d’un bien français par un non-résident peut nécessiter l’intervention d’un représentant fiscal accrédité. Celui-ci intervient dans les formalités fiscales liées à la plus-value.
Plusieurs situations ouvrent toutefois droit à une dispense, notamment :
lorsque le vendeur réside dans un État de l’Union européenne ou dans certains États de l’Espace économique européen concernés ;
lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 150 000 € par vendeur ;
lorsque la durée de détention entraîne une exonération totale à la fois d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Le seuil de 150 000 € correspond ici au prix de cession par vendeur. Il est distinct du plafond de 150 000 € de plus-value exonérée prévu pour certains anciens résidents de France.
Le notaire peut confirmer dès la préparation de la vente si un représentant fiscal interviendra dans le dossier.
Estimer le produit net avant la vente
Le prix auquel un bien est revendu ne suffit pas à déterminer le montant dont le vendeur disposera réellement après la transaction. Le prix d’achat, les frais et travaux pris en compte, la durée de détention, l’utilisation du bien, la situation fiscale du propriétaire et le mode de détention entrent tous dans le calcul de la plus-value.
Une première estimation avant la mise en vente permet de mieux apprécier le produit net attendu, en particulier pour une résidence secondaire, une propriété largement rénovée, une plus-value élevée ou un bien détenu via une SCI.
Le notaire établira le calcul définitif au regard du dossier de vente. Pour les situations internationales ou patrimoniales plus complexes, un conseil fiscal peut compléter cette analyse.
Demander une estimation | Contacter Stone Investment
Sources
Impots.gouv.fr, Plus-values imposées (français)
Impots.gouv.fr, Je vends un bien immobilier. Est-ce que je bénéficie des mêmes exonérations que les résidents ? (français)
Impots.gouv.fr, Vente d’un bien immobilier en France par un non-résident et représentant fiscal (français)
Impots.gouv.fr, Calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien loué meublé (français)
Impots.gouv.fr, Plus-value lors de la vente d’un bien détenu par une SCI à l’impôt sur le revenu (français)
BOFiP, Taxe sur les plus-values immobilières élevées (français)
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le calcul de la plus-value, les exonérations, les prélèvements sociaux et les obligations applicables aux non-résidents varient selon la situation du vendeur, son pays de résidence, son affiliation sociale, l’utilisation du bien et son mode de détention. Un notaire français et, lorsque la situation le justifie, un conseil fiscal qualifié peuvent confirmer le traitement applicable avant la vente.
