Financer un achat immobilier en France quand on est non-résident

Obtenir un prêt immobilier en France en tant que non-résident demande généralement davantage de préparation que pour un emprunteur local.

La banque doit parfois analyser une situation financière plus complexe, avec des revenus perçus à l’étranger ou dans une autre devise et des actifs répartis dans plusieurs pays. Le calendrier bancaire doit aussi tenir compte des échéances du compromis et de la signature chez le notaire.

Pour un achat en Provence, mieux vaut donc aborder le financement avant de faire une offre. Cela permet de connaître sa capacité d’emprunt, l’apport disponible et la trésorerie à conserver après l’acquisition.

Pour replacer le financement dans l’ensemble du projet, notre article sur l’achat d’une propriété en Provence revient sur les principales étapes d’un achat.

Préparer le financement avant de faire une offre

Les recherches peuvent commencer avant l’accord de prêt définitif, à condition d’avoir déjà une estimation réaliste de sa capacité d’emprunt.

Avant de se positionner sur un bien, il est utile de clarifier :

• le montant que l’on peut emprunter

• l’apport personnel disponible

• les frais liés à l’acquisition

• la trésorerie que l’on souhaite conserver après l’achat

• le délai nécessaire pour obtenir le financement

Cette préparation permet de formuler une offre en accord avec sa capacité d’emprunt réelle.

Elle permet aussi au vendeur de mieux apprécier la solidité du financement. Selon la situation, l’achat peut être payé comptant, financé en partie par un crédit ou reposer principalement sur un prêt bancaire. Cette préparation facilite également les échanges avec le vendeur et le notaire.

Ce que la banque examine pour un dossier non-résident

Vivre à l’étranger n’empêche pas d’emprunter en France. Les banques peuvent toutefois appliquer des critères plus stricts.

Elles examinent notamment les revenus, les crédits en cours, le patrimoine, l’épargne et la stabilité professionnelle. Le pays de résidence et la devise dans laquelle les revenus sont perçus peuvent également entrer dans l’analyse.

Les revenus perçus à l’étranger doivent être clairement documentés et justifiés. Pour un salarié, cela suppose généralement de fournir des documents confirmant leur montant et leur régularité. Pour un entrepreneur, un dirigeant ou un emprunteur au patrimoine plus complexe, la banque peut demander davantage de justificatifs.

Au-delà du taux proposé, la clarté et la solidité du dossier jouent un rôle important. Un dossier complet et préparé suffisamment tôt facilite son examen par la banque.

Les établissements doivent aussi respecter le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Le taux d’effort est en principe limité à 35 % et la durée du crédit à 25 ans. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité limitée pour certains dossiers au-delà du seuil de 35 %, dont une large part est réservée aux acquisitions de résidence principale. Lorsque l’entrée dans les lieux est différée, la durée totale du financement peut atteindre 27 ans dans certains cas éligibles, notamment pour certains achats dans le neuf ou des logements anciens nécessitant des travaux importants.

Pour un non-résident, ces règles s’ajoutent aux critères internes de chaque banque. Même avec un patrimoine important, l’établissement vérifie que les revenus et l’endettement permettent de supporter le prêt demandé.

Prévoir séparément l’apport, les frais et la trésorerie

Le budget d’acquisition doit prévoir l’apport personnel, mais aussi les frais qui viennent s’ajouter au prix du bien.

Pour un logement ancien, les frais d’acquisition se situent souvent autour de 7 à 8 % du prix. Ils sont généralement plus faibles dans le neuf. Le montant exact dépend de la nature et de la localisation du bien ainsi que du type d’opération.

Pour un non-résident, il est utile de distinguer trois composantes du budget. La première correspond à l’apport nécessaire au financement. La deuxième couvre les frais liés à l’achat. La troisième correspond à la trésorerie conservée après la signature.

Cette réserve peut être particulièrement importante pour une propriété en Provence. Une maison peut entraîner des dépenses de travaux, d’ameublement ou d’entretien, ainsi qu’une organisation locale lorsque le propriétaire vit à l’étranger.

Conserver une trésorerie disponible après l’achat permet d’aborder ces dépenses plus sereinement.

Adapter la condition suspensive au financement prévu

Lorsqu’un achat immobilier à usage d’habitation est financé en tout ou partie par un prêt relevant du régime du crédit immobilier, l’avant-contrat doit mentionner ce financement et l’acquisition est conclue sous condition suspensive d’obtention du prêt.

Cette clause protège l’acquéreur si le prêt prévu n’est finalement pas obtenu.

Elle doit reprendre les caractéristiques du financement réellement envisagé, notamment le montant du prêt recherché, sa durée, le taux prévu et le délai accordé pour obtenir l’accord bancaire.

Ce délai ne peut pas être inférieur à un mois. Dans la pratique, il est souvent fixé entre 45 et 60 jours.

Pour un non-résident, le calendrier doit rester réaliste. La banque peut avoir besoin de davantage de temps pour examiner des revenus perçus à l’étranger, vérifier certains documents étrangers ou contrôler l’origine des fonds.

La clause doit donc reprendre des paramètres cohérents avec la demande de prêt réelle. Sa rédaction doit être vérifiée avec le notaire et, si besoin, un conseil juridique.

Il faut également intégrer le délai de réflexion applicable à l’offre de prêt. Après réception de celle-ci, l’emprunteur dispose d’un délai légal de dix jours avant de pouvoir l’accepter.

Acheter en nom propre ou via une SCI influence le financement

La banque adapte son analyse selon que l’achat est réalisé en nom propre ou via une SCI.

Une SCI peut être envisagée pour acheter à plusieurs, organiser une détention familiale ou préparer la transmission du bien. Elle implique toutefois des formalités et un fonctionnement spécifiques.

La banque peut alors demander des informations sur les associés, leurs revenus, les garanties proposées et les documents de la société.

Si une SCI est envisagée, mieux vaut l’intégrer au plan de financement dès le départ. Stone Investment revient plus précisément sur ces questions dans son article consacré à l’achat via une SCI en France.

Anticiper les transferts de fonds et le risque de change

Un non-résident peut détenir son apport ou son épargne en dehors de France. Les fonds devront alors être transférés avant la signature.

La banque et le notaire peuvent demander des justificatifs sur leur origine. Lorsque l’apport provient d’un compte étranger ou de la vente d’un actif dans un autre pays, mieux vaut réunir ces documents bien avant la date prévue du transfert.

Il faut aussi tenir compte de la devise dans laquelle les revenus sont perçus et l’épargne est détenue. L’acheteur peut percevoir ses revenus ou détenir son épargne en livres sterling, dollars américains, francs suisses ou dans une autre monnaie. Le prix du bien et le crédit, eux, sont exprimés en euros.

Une variation du taux de change peut alors modifier le montant réellement nécessaire pour financer l’apport ou les frais d’acquisition.

Pour une acquisition d’un montant élevé, cet écart peut devenir significatif. Il est donc préférable d’intégrer la conversion des fonds au plan de financement dès le départ.

Intégrer les travaux au budget dès le départ

De nombreux biens en Provence nécessitent des travaux, qu’il s’agisse d’une remise à niveau légère ou d’une rénovation plus importante.

Si les travaux sont financés par le crédit, la banque peut demander des devis ou des informations complémentaires avant de prendre sa décision.

Même lorsqu’ils sont financés sur fonds propres, les travaux doivent disposer d’un budget distinct de celui de l’acquisition.

Prévoir un budget distinct pour les travaux permet de préserver les liquidités nécessaires à la rénovation après l’achat. Le coût du bien et celui des travaux doivent donc être étudiés ensemble dès le début.

Préparer son financement avant de s’engager

Pour un non-résident, un financement bien préparé repose sur plusieurs éléments : un dossier bancaire clair, un apport adapté, des frais anticipés et un calendrier réaliste.

Il faut également prévoir les transferts de fonds et tenir compte de la structure de détention ainsi que des éventuels travaux.

Clarifier ces points avant l’offre facilite ensuite la coordination avec la banque, le notaire et les autres professionnels concernés.

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Sources

• Haut Conseil de stabilité financière, Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers (français)

• Service-Public.fr, Promesse de vente et condition suspensive d’obtention du prêt immobilier (français)

• Service-Public.fr, Délais de réflexion et de rétractation (français)

• Notaires de France, L’achat immobilier en France par un non-résident (français)

• Notaires de France, Droits de mutation, frais d’acquisition ou frais de notaire (français)

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil financier, bancaire, juridique, fiscal ou patrimonial. Les critères d’octroi de crédit, les conditions bancaires, les frais d’acquisition et les protections contractuelles peuvent évoluer et varier selon le profil de l’acquéreur et le bien concerné. Avant de signer un avant-contrat ou de transférer des fonds, un acquéreur non-résident doit vérifier son financement avec sa banque ou un professionnel du crédit, son notaire et, lorsque nécessaire, ses conseils juridiques ou fiscaux.