Les programmes immobiliers à Maurice accessibles aux étrangers répondent à des règles différentes selon le type de bien, les conditions d’acquisition, l’usage prévu et les possibilités de résidence.
Le choix entre une villa, un appartement ou une unité hôtelière dépend directement de la voie d’acquisition applicable. Pour une vision globale, notre article sur l’achat immobilier à l’île Maurice en tant qu’étranger détaille les étapes d’un achat par un non-citoyen.
Les principales options sont aujourd’hui le Property Development Scheme (PDS), le Smart City Scheme, l’Invest Hotel Scheme (IHS), certains biens issus des anciens programmes IRS et RES, ainsi que la voie spécifique des appartements R+2. Une autre voie d’acquisition est également accessible à certains non-citoyens déjà titulaires d’un permis mauricien.
PDS et Smart City pour un achat résidentiel
Le Property Development Scheme, ou PDS, reste l’un des principaux programmes immobiliers approuvés pour les biens résidentiels commercialisés auprès des non-citoyens. Il peut comprendre des villas, des appartements ou des penthouses au sein de projets proposant des services et des équipements communs.
Le PDS convient notamment aux acheteurs recherchant un bien résidentiel au sein d’un projet géré. Le bien peut être achevé ou vendu sur plan en VEFA. La VEFA constitue toutefois un mécanisme contractuel d’achat, et non un programme immobilier en elle-même.
Le seuil de 375 000 USD correspond principalement au niveau d’investissement requis pour demander un permis de résidence lorsque les autres conditions sont remplies. Il ne constitue pas un prix minimum imposé à chaque unité PDS.
Le Smart City Scheme suit une logique différente. Il concerne des développements mixtes plus vastes qui peuvent réunir logements, bureaux, commerces, établissements de santé ou d’enseignement et équipements de loisirs.
Pour l’acquisition d’une unité résidentielle construite, les lignes directrices de l’EDB ne prévoient pas de prix minimum général. Là encore, le seuil de 375 000 USD devient déterminant lorsqu’un non-citoyen souhaite demander un permis de résidence lié à son acquisition.
L’approbation du projet implique toutefois d’examiner le bien lui-même, son état d’avancement, les charges prévues et les obligations de gestion.
IHS, IRS et RES répondent à des usages différents
L’Invest Hotel Scheme, ou IHS, relève davantage de l’investissement hôtelier que d’un achat résidentiel classique. Il permet d’acquérir une chambre, une suite, un appartement ou une villa au sein d’un établissement hôtelier, généralement avec un système de location ou de gestion assuré par l’opérateur.
L’usage personnel du bien reste encadré. Selon les lignes directrices actuelles de l’EDB, le bien doit être donné en location à la société IHS, tandis que le propriétaire ou une personne agissant pour son compte peut l’occuper jusqu’à 180 jours sur toute période de douze mois. Le propriétaire titulaire d’un Premium Visa peut l’occuper pendant toute la durée de ce visa. Les conditions précises du projet et du contrat de location méritent néanmoins d’être examinées avant l’achat.
L’acheteur vérifie également la répartition des revenus, les frais d’exploitation, les obligations de rénovation ou d’entretien et les conditions de revente. Une acquisition IHS atteignant 375 000 USD et répondant aux conditions applicables permet de demander un permis de résidence, mais le bien reste intégré au fonctionnement d’un hôtel.
Les programmes Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES) ont précédé le PDS. Ils ne constituent plus les principaux cadres utilisés pour les nouveaux développements, mais certains biens situés dans des projets existants peuvent encore être acquis ou revendus. En cas de revente, l’acheteur s'assurera notamment que le bien reste rattaché au projet approuvé et que le transfert respecte la procédure applicable.
L’appartement R+2 constitue une voie distincte
La voie R+2 est souvent présentée aux côtés des programmes immobiliers de l’EDB, mais elle repose sur une disposition distincte du Non-Citizens (Property Restriction) Act.
Un non-citoyen peut acquérir un appartement à usage résidentiel situé dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Le prix s'élève au minimum à 6 millions MUR, ou son équivalent dans une devise étrangère librement convertible, et requiert une autorisation préalable.
L’appartement peut se situer en dehors d’un PDS, d’une Smart City ou d’un domaine résidentiel comparable. C’est ce qui distingue cette voie des principaux programmes immobiliers approuvés.
Le seuil de 6 millions MUR permet l’accès à l'acquisition d’un appartement R+2, tandis que celui de 375 000 USD intervient pour la possibilité de demander un permis de résidence. Un appartement s'avère donc accessible à un étranger à partir de 6 millions MUR sans ouvrir automatiquement droit à ce permis.
Les règles de paiement entrées en vigueur en décembre 2024 pour les premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City ne s’appliquent pas aux ventes d’appartements R+2.
Le Finance Act 2026 a par ailleurs introduit un droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur dans certaines cessions R+2 concernant des biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques. Une exception transitoire s'applique pour certains accords de prévente conclus avant le 19 juin 2026 et établis et signés devant notaire.
Une autre voie pour certains résidents à partir de 500 000 USD
Certains non-citoyens déjà titulaires, à titre principal, d’un permis de résidence, d’un Occupation Permit ou d’un permis de résidence permanente peuvent demander l’autorisation d’acquérir un bien résidentiel en dehors des programmes habituels.
Le prix d’acquisition s'élève à au moins 500 000 USD. Selon les conditions applicables, le bien peut prendre la forme d'une maison, d'une villa, d'un appartement, d'un terrain nu ou d'un terrain viabilisé.
Cette possibilité reste strictement encadrée. Elle exclut notamment les terres de l’État, les Pas Géométriques et les terrains agricoles nus. Pour une maison individuelle ou un terrain, la superficie ne dépasse pas 1,25 arpent.
Un seul bien s'acquiert par cette voie, et il sert de résidence personnelle à l’acquéreur. Cette possibilité est réservée au titulaire principal du permis et ne crée aucun nouveau droit de résidence ou d’occupation. Une nouvelle autorisation s'impose également lors d’une revente ou d’un transfert ultérieur.
Distinguer l’achat, la résidence et les règles de paiement
Acquérir un bien et obtenir le droit de résider à l’île Maurice sont deux démarches distinctes.
Certaines propriétés sont accessibles en dessous de 375 000 USD, tandis qu’un permis de résidence lié à l’immobilier suppose que l’acquisition qualifiante atteigne le seuil applicable. À l’inverse, la voie à 500 000 USD s’adresse à des acheteurs disposant déjà du statut mauricien nécessaire et ne crée pas de nouveau permis.
Un permis obtenu grâce à une acquisition immobilière diffère également de la citoyenneté et de la résidence fiscale, qui répondent à leurs propres critères.
Les modalités de paiement constituent un autre point d’attention. Depuis le 13 décembre 2024, les premières ventes à des non-citoyens sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City sont soumises à un cadre de paiement spécifique. Le notaire veille à ce que 85 % du prix soient versés au promoteur en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être payés en MUR ou dans une devise étrangère librement convertible. Certaines exceptions permettent toutefois à des non-citoyens résidents d’utiliser des fonds déjà détenus ou générés à Maurice, notamment certains revenus locaux, revenus d’investissement, loyers ou produits de revente.
Lorsque le prix dépasse 750 000 USD et qu’un financement bancaire local intervient, les premiers 750 000 USD doivent en principe provenir des fonds propres de l’acquéreur avant qu’un prêt bancaire mauricien puisse financer le solde, sous réserve des règles particulières applicables aux non-citoyens résidents.
Enfin, le Finance Act 2026 a abrogé le mécanisme fiscal plus large à 10 % introduit précédemment pour certaines transactions immobilières impliquant des non-citoyens. Les taux standards s'appliquent donc de nouveau, sous réserve des exonérations et des dispositions particulières propres à chaque transaction. Cette abrogation ne supprime pas le droit additionnel ciblé concernant certaines cessions R+2 sur des terres de l’État ou des Pas Géométriques.
Avant de s’engager, l’acquéreur devrait donc vérifier :
la voie juridique exacte permettant l’acquisition
le caractère de première vente ou de revente
le titre et l’historique des autorisations
les conditions d’usage et de location
l’éligibilité éventuelle à la résidence
les modalités de paiement et de financement
les droits, taxes et autres frais applicables à l’acte
Identifier la bonne voie avant de choisir le bien
Le choix entre PDS, Smart City, IHS, anciens IRS ou RES et R+2 dépend avant tout de l’usage recherché. Une résidence au sein d’un domaine géré, un appartement indépendant, un actif hôtelier ou un achat destiné à une installation durable répondent à des règles différentes.
Pour situer ces options dans leur contexte géographique et immobilier, notre analyse du marché immobilier à l’île Maurice pour les investisseurs étrangers apporte une lecture complémentaire des régions et des types de biens disponibles.
Identifier la bonne voie d’acquisition dès le départ permet d’aborder le choix du bien avec une vision plus claire de ses possibilités, de ses contraintes et de son adéquation avec le projet de l’acheteur.
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Sources
Economic Development Board Mauritius – Guidelines for Buyers under IRS, RES and PDS
Economic Development Board Mauritius – Invest Hotel Scheme Guidelines
Economic Development Board Mauritius – FAQ on Amendments to Property Regulations
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement. Les règles d’acquisition immobilière, les conditions de résidence, les modalités de paiement, les droits et taxes ainsi que les procédures d’autorisation peuvent évoluer ou dépendre du bien et de la transaction. Avant toute décision d’achat, il est recommandé de vérifier la situation auprès d’un notaire mauricien, de conseillers juridiques et fiscaux qualifiés, de la banque concernée et de l’Economic Development Board.
