Pour les acheteurs non-citoyens à Maurice, les droits d’enregistrement représentent une part importante du budget d’acquisition et doivent être évalués avant la signature d’une réservation ou de tout autre engagement contraignant.
Le taux standard des droits d’enregistrement applicable au transfert d’un bien immobilier est généralement de 5 %, sous réserve des exonérations ou dispositions légales particulières pouvant s’appliquer. Le Finance Act 2026 a abrogé le régime plus large de droits d’enregistrement à 10 % introduit par le Finance Act 2025 pour certaines acquisitions résidentielles par des non-citoyens.
Pour les acheteurs internationaux qui envisagent une villa, un appartement ou une unité résidentielle dans le cadre d’une voie d’acquisition autorisée, les droits applicables doivent donc être vérifiés en même temps que l’éligibilité, le financement, le calendrier notarial et les éventuelles implications en matière de résidence.
Pour une vue d’ensemble des voies d’acquisition autorisées, des étapes d’approbation et du calendrier de la transaction, consultez notre article sur l’achat immobilier à Maurice en tant qu’étranger.
Ce qui a changé avec le Finance Act 2026
Le Finance Act 2025 avait introduit un régime de droits d’enregistrement à 10 % pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.
Le Finance Act 2026 a ensuite abrogé cette disposition plus large. Le régime standard des droits d’enregistrement continue donc de s’appliquer, sous réserve de toute exonération ou règle particulière applicable au bien ou à la transaction.
Pour l’acheteur, le point essentiel est que l’hypothèse d’un droit général de 10 % pour certaines acquisitions par des non-citoyens n’est plus correcte. Le taux applicable doit néanmoins être confirmé pour l’acquisition concernée avant de retenir une estimation définitive du coût.
Quelles acquisitions doivent être vérifiées
La voie juridique selon laquelle le bien est acquis reste importante, même si le régime plus large à 10 % a été abrogé.
Avant de s’engager, le notaire et les conseillers doivent notamment confirmer :
la voie juridique exacte selon laquelle le bien est acquis ;
si le bien relève d’un EDB Property Scheme ou du cadre R+2 ;
s’il s’agit d’une première vente ou d’une revente ;
si l’historique d’acquisition du bien peut influencer son traitement juridique ;
si une exonération, un droit additionnel ou une autre disposition particulière est applicable.
Les mentions commerciales telles que « programme approuvé », « accessible aux étrangers » ou « éligible à la résidence » ne doivent pas remplacer la classification juridique du bien.
Pourquoi le calendrier reste important
Le calendrier reste important, car le cadre juridique et fiscal peut évoluer entre la réservation, l’avant-contrat et la finalisation de la transaction.
Plusieurs dates peuvent intervenir :
la date de réservation ;
la date de l’avant-contrat ;
la date de l’acte de transfert ;
la date d’enregistrement.
Ces dates n’ont pas nécessairement le même effet juridique. Le notaire doit donc confirmer les règles applicables avant que le budget d’acquisition ne soit finalisé.
Ce point est particulièrement important pour les achats sur plan, les transactions échelonnées et les acquisitions négociées pendant une période de changement législatif.
Comment les droits d’enregistrement influencent le budget d’acquisition
Les droits d’enregistrement font partie des différents coûts à intégrer au budget d’un acheteur non-citoyen.
L’acheteur doit généralement prévoir :
le prix du bien ;
les droits d’enregistrement ;
les frais notariés et administratifs ;
les frais liés à l’EDB, lorsque cela s’applique ;
les frais bancaires et de financement ;
les frais de conversion et de transfert international ;
les charges propres au programme ou à la copropriété.
Pour les acquisitions haut de gamme, ces coûts doivent être modélisés suffisamment tôt et non ajoutés à la fin de la transaction.
Les droits applicables doivent également être examinés avec le traitement des biens mobiliers, des packs de mobilier et des autres éléments inclus dans la vente lorsque ceux-ci doivent être identifiés ou valorisés séparément dans l’acte.
Pour replacer ces coûts dans une réflexion d’investissement plus large, notre article sur le marché immobilier à Maurice pour les investisseurs étrangers apporte un éclairage complémentaire sur la structure du marché, les régions premium et le positionnement à long terme.
Première vente et revente doivent toutes deux être vérifiées
Le fait qu’un bien soit neuf ou en revente ne détermine pas, à lui seul, le traitement applicable aux droits d’enregistrement.
La voie d’acquisition initiale du bien, son statut juridique et son historique peuvent encore être pertinents lors d’un transfert ultérieur à un non-citoyen.
Le notaire doit donc examiner le titre de propriété et l’historique d’acquisition avant de confirmer les droits d’enregistrement et les autres coûts à la charge de l’acheteur.
Les droits d’enregistrement ne sont pas la taxe de transfert foncier
Les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier sont deux coûts distincts.
Les droits d’enregistrement sont généralement supportés par l’acheteur lors de l’enregistrement de l’acte. La taxe de transfert foncier est généralement un coût côté vendeur, à la charge du cédant.
Le Finance Act 2026 a abrogé les régimes plus larges à 10 % introduits en 2025 pour les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier. Un droit additionnel distinct de 10 % reste toutefois applicable côté vendeur dans le cas plus restreint d’un bien résidentiel relevant du cadre R+2, situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transféré à un non-citoyen.
Les coûts applicables à chaque partie doivent donc être examinés séparément.
Ce que l’acheteur doit clarifier avant de signer
Avant de signer, un acheteur non-citoyen doit demander une estimation écrite claire au notaire ou au conseiller concerné.
Cette estimation doit notamment préciser :
les droits d’enregistrement applicables à l’acquisition ;
la valeur retenue pour le calcul ;
l’éventuelle application d’une exonération ou d’une disposition particulière ;
si les biens mobiliers sont traités séparément ;
le calendrier prévu pour l’acte et l’enregistrement ;
comment et à quel moment les droits seront payés ;
si la transaction concerne une revente ou un bien ayant un historique d’acquisition particulier ;
comment les coûts d’acquisition s’articulent avec le financement bancaire et les transferts en devises étrangères.
Il ne s’agit pas uniquement d’une question fiscale. Cette vérification fait partie de la gestion de la transaction et permet de s’assurer que les fonds nécessaires seront disponibles au bon moment.
Les droits d’enregistrement doivent être évalués avant de s’engager
Les droits d’enregistrement ne déterminent pas l’éligibilité juridique d’un non-citoyen à acquérir un bien immobilier à Maurice, mais ils font partie du coût réel de la transaction.
L’approche la plus prudente consiste à confirmer la catégorie du bien, la voie d’acquisition, les droits applicables et le budget complet avant de prendre un engagement contraignant.
Vérifier les coûts d’acquisition avant d’acheter à Maurice
Une acquisition bien structurée commence par une compréhension claire du bien, de la voie d’acquisition et du coût total de la transaction. Avant de s’engager dans un achat immobilier à Maurice, les acheteurs non-citoyens doivent confirmer les droits d’enregistrement et les autres coûts applicables à leur acquisition.
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Sources
Cet article est fourni à titre informatif uniquement. Les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les règles d’acquisition, les conditions de résidence et les interprétations réglementaires peuvent évoluer. Les acheteurs non-citoyens doivent vérifier la situation applicable avec leur notaire, leur conseiller juridique, leur conseiller fiscal, leur banque et les autorités mauriciennes compétentes avant toute décision d’achat.
