Acheter via une SCI en France

Acheter via une SCI en France consiste à acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, plutôt qu’en nom propre. La société devient propriétaire du bien. Les acheteurs, eux, deviennent associés et détiennent des parts sociales selon la répartition prévue dans les statuts, souvent en proportion de leurs apports.

En droit français, une SCI doit compter au moins deux associés. Elle dispose d’une personnalité morale distincte, est gérée par un ou plusieurs gérants et doit conserver une activité principale civile, par exemple la détention ou la location nue d’un bien immobilier. La location meublée, l’achat-revente habituel ou l’hébergement avec des services proches de l’hôtellerie sont en revanche considérés comme des activités commerciales, sauf lorsqu’ils restent strictement accessoires.

Ce choix se prépare en principe avant l’achat. Pour une acquisition personnelle simple, la SCI peut ajouter des formalités, des coûts et des obligations de gestion sans apporter d’avantage suffisant. En revanche, lorsqu’un bien est acheté à plusieurs, destiné à rester dans la famille ou pensé dans une logique de transmission, cette structure peut mériter une analyse dès le départ.

Ce que change la SCI dans la propriété du bien

Lorsqu’un bien est acheté via une SCI, les associés ne détiennent pas directement le bien immobilier. Ils détiennent des parts sociales dans une société qui, elle, porte la propriété du bien.

Cette différence est importante. Elle influence la gestion du bien, la prise de décision, la transmission, la cession future des droits et la fiscalité applicable. Les statuts de la SCI deviennent donc essentiels, car ils fixent les règles entre associés, les pouvoirs du gérant et les conditions dans lesquelles certaines décisions peuvent être prises.

Achat via une SCI ou achat en nom propre

La SCI n’est donc pas simplement une autre manière d’acheter. Elle modifie la manière dont le bien est détenu, administré et transmis.

Quand une SCI peut être utile

La SCI convient surtout aux projets qui nécessitent une organisation claire entre plusieurs personnes. Elle peut notamment être envisagée lorsque le bien est acheté à plusieurs, lorsqu’il doit être conservé dans le temps, lorsqu’une transmission progressive est envisagée ou lorsque les associés souhaitent fixer des règles précises entre eux.

Elle peut aussi faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier au moyen de donations successives de parts sociales. L’endettement de la société peut également influencer la valeur des parts transmises, ce qui doit être analysé avec un notaire ou un conseil fiscal.

La SCI sert donc à organiser la détention du bien. Elle ne doit toutefois pas être choisie uniquement parce qu’elle semble plus structurée. Son intérêt dépend du projet, des personnes concernées, de l’usage prévu du bien et de la durée de détention envisagée.

Statuts, gérance et fonctionnement

Les statuts sont au cœur du fonctionnement d’une SCI. Ils définissent notamment l’objet social, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les règles de décision, la durée de la société, son siège social et les modalités de cession des parts.

La société est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être nommé dans les statuts, dans un acte séparé ou par décision des associés. Il n’a pas nécessairement besoin d’être associé. Les statuts peuvent aussi limiter ses pouvoirs et prévoir qu’une autorisation des associés sera nécessaire pour certains actes importants, comme un emprunt ou la vente du bien.

Cette organisation peut être utile dans un achat familial ou un projet à plusieurs, car elle limite les ambiguïtés. Elle suppose toutefois un vrai suivi. Le gérant doit notamment tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

Fiscalité d’une SCI en France

La fiscalité est l’un des premiers points à vérifier avant d’acheter via une SCI en France. Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu. Les bénéfices sont alors imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part, même si les sommes ne sont pas distribuées.

Une SCI peut aussi relever de l’impôt sur les sociétés. Cela peut résulter d’un choix volontaire ou d’une activité commerciale devenue non accessoire. Lorsque l’activité commerciale dépasse 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, l’administration fiscale considère qu’elle n’est plus accessoire et la SCI doit être soumise à l’IS.

Le taux normal de l’IS est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, sous conditions. Le passage à l’IS peut aussi entraîner l’imposition immédiate de certains bénéfices ou plus-values.

Location meublée via une SCI

La location meublée demande une attention particulière. Elle peut sembler intéressante pour rentabiliser un bien, mais elle relève en principe d’une activité commerciale.

Cela ne signifie pas qu’une location meublée soit toujours impossible dans le cadre d’une SCI. Elle peut rester compatible si elle demeure strictement accessoire. En revanche, si elle devient importante ou centrale dans le projet, notamment au-delà du seuil de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, la SCI doit être soumise à l’impôt sur les sociétés.

En pratique, une SCI patrimoniale à l’impôt sur le revenu est souvent mieux adaptée à la détention d’un bien et à la location nue. Si le projet repose principalement sur la location meublée, la structure doit être validée avant la signature avec un notaire ou un conseil fiscal.

Responsabilité des associés

Une SCI n’offre pas une responsabilité limitée au sens classique. Les associés peuvent être tenus des dettes sociales de manière indéfinie, non solidaire et subsidiaire.

En pratique, le patrimoine personnel des associés peut être exposé si la SCI ne peut pas payer ses dettes. Chaque associé répond des dettes à proportion de sa participation dans le capital. Les créanciers doivent toutefois poursuivre la SCI avant de se tourner vers les associés.

Ce point ne doit pas être négligé lorsque l’achat est financé par un emprunt. La SCI organise la détention du bien, mais elle ne protège pas totalement les associés contre le risque financier.

Cession de parts et transmission

Dans un projet de transmission ou de détention à plusieurs, la SCI offre une souplesse que l’achat en nom propre ne permet pas toujours. Au lieu de vendre ou transmettre directement le bien, les associés peuvent céder ou donner des parts sociales.

En principe, la cession de parts à des tiers nécessite l’agrément des associés. Les cessions aux ascendants ou descendants sont généralement libres, sauf disposition contraire dans les statuts. La cession doit aussi être enregistrée auprès de l’administration fiscale.

Dans de nombreuses SCI patrimoniales détenant un bien immobilier, le taux de 5 % doit donc être vérifié, car la société peut être considérée comme une société à prépondérance immobilière.

Plus-value en cas de vente

Lorsque la SCI vend un bien, le traitement de la plus-value dépend du régime fiscal de la société et de la qualité des associés.

Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu et compte des associés personnes physiques, le régime des plus-values immobilières des particuliers peut s’appliquer. Dans ce cas, les abattements pour durée de détention sont calculés à partir de la date d’acquisition du bien par la SCI, quelle que soit la date d’acquisition des parts par l’associé.

Selon les règles applicables aux particuliers, l’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient au-delà de 30 ans.

Résidence principale, succession et IFI

Lorsque le bien est destiné à devenir une résidence principale, l’achat via une SCI demande une vérification particulière.

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’abattement de 30 % applicable à la résidence principale ne s’applique pas lorsque le bien est détenu via une SCI de gestion. L’IFI concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros, y compris les biens et droits immobiliers détenus indirectement.

En matière de succession, l’abattement de 20 % applicable, sous conditions, à la résidence principale du défunt ne s’applique pas non plus aux parts de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier. Ce point doit être vérifié si la SCI est envisagée dans une logique patrimoniale.

Délai de rétractation de 10 jours

Pour un achat via une SCI, le délai légal de rétractation de 10 jours doit être vérifié avant la signature.

Ce droit bénéficie à l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Toutefois, lorsque l’acquisition est réalisée par une SCI, la situation s’apprécie au cas par cas. Les Notaires de France citent notamment une décision dans laquelle une SCI ayant pour objet social l’acquisition de biens immobiliers n’a pas été assimilée à un acquéreur non professionnel.

Ce point doit donc être confirmé avec le notaire avant la signature de l’avant-contrat.

Quand la SCI est adaptée, et quand elle l’est moins

Points à vérifier avant l’achat

Avant d’acheter via une SCI en France, plusieurs points doivent être étudiés avec attention :

• l’objet social de la société ;

• la rédaction des statuts ;

• le régime fiscal, à l’IR ou à l’IS ;

• l’usage prévu du bien, surtout en cas de location meublée ;

• le financement ;

• les pouvoirs du gérant ;

• les règles d’agrément en cas de cession de parts ;

• la stratégie de transmission ou de sortie ;

• les conséquences possibles en matière d’IFI, de résidence principale ou de succession ;

• l’application éventuelle du délai de rétractation de 10 jours.

Quand acheter via une SCI en France a du sens

Acheter via une SCI en France répond à des situations précises. Cette structure peut être adaptée lorsque plusieurs personnes achètent ensemble, lorsque la détention doit être organisée ou lorsque la transmission fait partie de la réflexion.

La décision doit être prise au moment de structurer l’achat. Les points à examiner sont concrets : qui achète, comment le bien sera utilisé, combien de temps il sera conservé, quel régime fiscal s’appliquera et comment les parts pourront être transmises ou cédées.

Lorsque la SCI apporte une organisation réelle au projet, elle peut être pertinente. Sans cela, elle ajoute des formalités et des contraintes. La forme de détention retenue doit donc être validée avant la signature définitive avec un notaire français. Lorsque les conséquences fiscales sont importantes, l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un conseil fiscal qualifié en France est également recommandé.

Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier, successoral ou en matière d’investissement. Le traitement juridique, fiscal et administratif d’une SCI en France peut varier selon les statuts de la société, son régime fiscal, l’usage prévu du bien, la situation des associés et la stratégie de détention envisagée. Les acquéreurs doivent solliciter l’avis d’un notaire français et, lorsque les enjeux fiscaux ou de structuration sont importants, d’un conseiller fiscal ou juridique qualifié en France avant de créer une SCI ou d’acheter un bien par son intermédiaire.

Sources

• Service Public Entreprendre, Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir

• Service Public Entreprendre, Création d’une société : rédaction et enregistrement des statuts

• Service Public Entreprendre, Publier une annonce légale de constitution de société

• Service Public Entreprendre, Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)

• Service Public, Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés

• BOFiP, Plus-values immobilières des particuliers et abattement pour durée de détention

• Notaires de France, SCI et délai de rétractation de 10 jours