Acheter un bien immobilier à l'île Maurice en tant qu'étranger se fait dans un cadre légal structuré et bien défini. Si le choix du bien semble prioritaire, il s'agit avant tout d'identifier la voie légale qui en permettra l'acquisition, tout en s'assurant que celle-ci corresponde à l'objectif de l'acquéreur.
Alors que certains acheteurs recherchent une résidence principale ou secondaire, d'autres pensent à la résidence fiscale, à la détention à long terme ou à une acquisition dans un cadre de développement structuré. Maurice propose plusieurs voies reconnues, chacune répondant à des besoins spécifiques, parmi lesquelles les programmes immobiliers approuvés par l'EDB, les appartements R+2 et certains biens issus d’anciens programmes.
Comprendre la voie qui correspond à sa situation est souvent ce qui fait la différence entre une acquisition bien structurée et un parcours semé d'imprévus.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à l'île Maurice ?
Oui, et le cadre légal qui encadre ces acquisitions est aujourd'hui bien établi. En vertu du Non-Citizens (Property Restriction) Act, tout non-citoyen souhaitant détenir, acquérir ou céder un bien immobilier doit en principe soumettre une demande au ministre compétent, sauf si la transaction s'inscrit dans l'une des situations autorisées prévues par la loi. En pratique, la voie légale applicable détermine ce qui peut être acquis, comment l'autorisation est obtenue, et si un permis de résidence peut ensuite être envisagé.
L'île Maurice demeure donc pleinement ouverte aux acquéreurs étrangers, dans un cadre qui structure la transaction elle-même, de l'éligibilité et de l'autorisation jusqu'aux modalités de financement et au calendrier.
Quels programmes immobiliers sont accessibles aux étrangers à l'île Maurice ?
Les principales voies ouvertes aux acheteurs étrangers comprennent les programmes immobiliers approuvés par l'EDB, parmi lesquels le Property Development Scheme (PDS) et le Smart City Scheme, l'Invest Hotel Scheme (IHS), les appartements R+2, ainsi que certains biens issus des anciens programmes IRS et RES. Chaque voie répond à une logique propre, résumée ci-dessous.
Programme | Ce qu'il couvre | Pour quel profil | Résidence | Distinction principale |
PDS | Villas, appartements et penthouses au sein d'un programme résidentiel approuvé | Acheteurs recherchant une acquisition résidentielle dans un cadre légal clairement défini | Un permis de résidence peut s'appliquer pour toute acquisition qualifiante d'au moins 375 000 USD | Programme résidentiel structuré, avec une lisibilité immédiate sur la conformité et le processus d'acquisition |
Smart City | Biens résidentiels au sein d'un développement mixte intégrant commerces, services et équipements | Acheteurs à la recherche d'un cadre de vie plus complet, au-delà de la seule propriété | Un permis de résidence peut s'appliquer pour toute acquisition qualifiante d'au moins 375 000 USD | Logique de développement plus large, combinant résidentiel et écosystème de vie |
R+2 | Appartements dans des immeubles d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée | Acheteurs privilégiant la vie en appartement, urbain, côtier ou à usage clé en main | Un permis de résidence peut s'appliquer pour toute acquisition qualifiante d'au moins 375 000 USD | Voie spécifique aux appartements, soumise à l'autorisation de l'EDB après accord ministériel |
IHS | Biens au sein d'une structure hôtelière approuvée | Acheteurs à l'aise avec un modèle d'ownership lié à l'hospitalité | La résidence doit être examinée dans le cadre propre à l'IHS et ne peut être présumée comme pour une acquisition résidentielle classique | Logique de propriété et d'usage distincte d'un achat résidentiel ordinaire |
Anciens programmes IRS et RES | Biens résidentiels qualifiants issus d'anciens programmes approuvés | Acheteurs s'intéressant à des biens disponibles dans des programmes historiques | Peut rester pertinent si l'acquisition demeure qualifiante dans le cadre applicable | Voie ancienne, qui ne constitue plus le modèle principal commercialisé aujourd'hui |
Le PDS
Le Property Development Scheme est souvent le point de départ naturel pour les acheteurs internationaux à la recherche d'un cadre résidentiel clairement structuré. Villas, appartements et penthouses peuvent tous s'inscrire dans ce programme. Selon l'avancement du projet, certains biens qualifiants peuvent également être proposés sur plan via une VEFA.
Lorsque la résidence à Maurice est l'un des objectifs, le PDS est également l'un des programmes les plus pertinents : l'EDB précise qu'un non-citoyen qui acquiert un bien résidentiel qualifiant d'au moins 375 000 USD peut déposer une demande de permis de résidence pour lui-même et ses ayants droit.
Le Smart City Scheme
Les développements Smart City s'inscrivent dans une logique différente du programme purement résidentiel : ils associent logements, espaces commerciaux, services et équipements de loisirs au sein d'un environnement pensé comme un écosystème de vie complet. Pour les acheteurs étrangers, l'attrait va donc au-delà de la propriété elle-même — c'est la qualité du cadre de vie au quotidien qui distingue cette voie. Certains projets étant développés par phases, des unités qualifiantes peuvent être proposées sur plan via une VEFA.
Lorsque l'acquisition porte sur un bien résidentiel qualifiant d'au moins 375 000 USD, un permis de résidence peut s'appliquer pour l'acheteur et ses ayants droit.
Les appartements R+2
La voie R+2 s'applique aux appartements destinés à la résidence dans des immeubles d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Le prix d'acquisition doit être d'au moins 6 millions MUR (ou son équivalent en devises étrangères convertibles) et l'acquisition est soumise à l'autorisation de l'EDB après accord ministériel.
C'est une voie naturellement orientée vers les acheteurs qui privilégient la vie en appartement, qu'il s'agisse d'un pied-à-terre urbain, d'une résidence côtière ou d'un bien à usage clé en main. Les appartements proposés sur plan via une VEFA dans un cadre autorisé entrent également dans ce périmètre.
Acheter un bien sur plan à Maurice en VEFA
À Maurice, une part significative des acquisitions qualifiantes se fait en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), communément appelée achat sur plan. L'acheteur s'engage sur le bien avant sa livraison, avec des paiements échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Appartements, villas et autres unités résidentielles peuvent ainsi être acquis au sein de programmes approuvés avant leur achèvement.
La VEFA est un mécanisme d'acquisition, pas un programme immobilier en soi. Elle peut s'appliquer dans le cadre de plusieurs voies approuvées, parmi lesquelles le PDS, le Smart City, le R+2 et, dans certains cas, l'IHS, mais ne se substitue pas à la voie légale qui autorise l'acquisition. C'est cette distinction qui compte pour un acheteur étranger.
La VEFA influe sur le calendrier des paiements, l'avancement du chantier, le délai de livraison et les protections contractuelles. Autant d'éléments à examiner attentivement avant la signature.
L'IHS et les anciens programmes IRS et RES
Le cadre mauricien reconnaît également les acquisitions réalisées dans le cadre de l'Invest Hotel Scheme (IHS), ainsi que certains biens issus des anciens programmes IRS et RES. Ces biens immobiliers accessibles aux étrangers à l'île Maurice ont leur propre logique et ne doivent pas être assimilées à un achat résidentiel classique. L'IHS, en particulier, répond à une conception de la propriété et de l'usage distincte d'une acquisition résidentielle ordinaire.
Les anciens programmes IRS et RES peuvent encore présenter un intérêt dans des cas précis, lorsque l'acquisition reste qualifiante dans le cadre applicable. Ils ne constituent plus le modèle principal commercialisé aujourd'hui, mais demeurent une option pour certains profils d'acheteurs.
Quel programme choisir selon son profil d'acheteur ?
Le choix du programme dépend avant tout de l'objectif. Pour un acquéreur étranger souhaitant acheter à l'île Maurice pour un usage personnel, un projet d'expatriation ou une acquisition liée à la résidence, les programmes résidentiels approuvés par l'EDB sont généralement les plus adaptés. Pour la propriété d'un appartement, la voie R+2 est le point de départ naturel, sans exclure les appartements disponibles au sein des programmes PDS ou Smart City. Pour un actif lié à l'hôtellerie, l'IHS s'examine séparément, dans sa propre logique de propriété et d'usage.
Pour les acquisitions sur plan, il est utile de distinguer programme et mécanisme d'acquisition. La VEFA conditionne le calendrier des paiements, la livraison et les protections contractuelles, mais elle ne se substitue pas à l'identification de la bonne voie légale dès le départ.
La résidence à Maurice par achat immobilier
L'accès à la résidence est souvent l'une des premières questions que posent les acheteurs étrangers. L'EDB précise qu'un non-citoyen qui acquiert un bien résidentiel qualifiant d'au moins 375 000 USD peut soumettre une demande de permis de résidence pour lui-même et ses ayants droit — l'un des seuils les plus clairs du cadre mauricien en matière de résidence liée à l'immobilier.
Il ne s'agit pas de la citoyenneté, et toutes les voies d'acquisition ne produisent pas le même résultat. La structure de l'acquisition, la nature du bien et la voie légale utilisée comptent autant que le seuil lui-même. C'est particulièrement vrai pour les acquéreurs non-résidents qui envisagent une installation durable à Maurice.
Ce qui a changé pour les acquéreurs étrangers depuis fin 2024
Depuis fin 2024, plusieurs évolutions du cadre légal et fiscal ont un impact direct sur la structuration et le calendrier des acquisitions étrangères à Maurice.
Règles de paiement. Les amendements entrés en vigueur le 13 décembre 2024 prévoient que 85 % du prix d'acquisition doit être réglé en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être payés en roupies ou en devises étrangères éligibles.
Financement local. Lorsque le prix du bien dépasse 750 000 USD, l'acheteur doit financer les premiers 750 000 USD sur ses fonds propres avant de pouvoir recourir à un financement local pour le solde, selon la FAQ de l'EDB sur ces amendements.
Processus d'approbation. En mai 2025, l'EDB a lancé le Property Acquisition Management System (PAMS), destiné à simplifier et à structurer le traitement des demandes d'acquisition immobilière.
Calendrier et fiscalité. À partir du 1er juillet 2026, les droits d'enregistrement et la taxe sur les transferts fonciers seront fixés à 10 % pour les transactions concernées. C'est la date d'enregistrement de l'acte qui fait foi, et non celle de la réservation.
Le processus d'achat pour un étranger à Maurice
1. Clarifier l'objectif et la voie éligible
Avant de se concentrer sur un bien précis, l'acheteur doit avoir une vision claire de son objectif. Usage personnel, relocalisation, détention à long terme, propriété d'un appartement ou acquisition liée à la résidence — c'est cette réponse qui oriente vers la bonne voie.
2. Identifier le bon bien
Une fois la voie définie, la recherche peut se concentrer sur les biens qui s'inscrivent dans le cadre légal correspondant. Un gain de temps considérable, qui évite de s'attarder sur des biens inadaptés au profil de l'acheteur.
3. Constituer le dossier de demande
La demande auprès de l'EDB repose sur un dossier documentaire qui varie selon la voie choisie : pièces d'identité, documents bancaires, déclarations, éléments d'évaluation et formulaires spécifiques, entre autres. Le mieux est de se préparer le plus tôt possible pour ne pas ralentir le processus d'approbation.
4. Soumettre la demande
Les demandes EDB éligibles transitent désormais par PAMS, qui structure le dépôt et le suivi des dossiers de façon plus lisible que les anciens circuits manuels.
5. Organiser le paiement et le financement
Depuis les amendements de décembre 2024, le financement s'anticipe tôt. Les règles de devises et les seuils applicables doivent être intégrés dès la phase de réflexion. Pour les acquisitions en VEFA, le calendrier des paiements échelonnés s'examine en parallèle.
6. Signer et enregistrer l'acte
L'acquisition aboutit à la signature et à l'enregistrement de l'acte notarié. Dans le contexte actuel, la date d'enregistrement peut avoir une incidence fiscale significative pour les transactions concernées par les dispositions au 1er juillet 2026.
7. Déposer la demande de résidence, le cas échéant
Lorsque l'acquisition s'inscrit dans une voie résidentielle qualifiante et que le seuil requis est atteint, la demande de permis de résidence intervient après validation de l'acquisition.
Coûts et fiscalité à anticiper
Au-delà du prix d'acquisition, plusieurs coûts annexes entrent en ligne de compte et méritent d'être anticipés dès le départ : droits d'enregistrement, taxe sur les transferts fonciers, honoraires du notaire et frais de traitement. Certains dépendent désormais non seulement de la voie choisie, mais de la date d'enregistrement de l'acte.
Sur le plan administratif, les documents de l'EDB indiquent des frais de traitement non remboursables de 25 000 MUR par dossier pour plusieurs des programmes d'acquisition approuvés.
Sur le plan fiscal, la lecture des coûts ne peut pas se faire en dehors du contexte de la transaction. Il s'agit de déterminer si l'acquisition s'inscrit dans le cadre des amendements, si le transfert est concerné par les dispositions au 1er juillet 2026, et comment l'acte notarié sera concrètement daté. À Maurice aujourd'hui, le calendrier fait partie de la logique transactionnelle : c'est la date d'enregistrement, et non celle de la réservation, qui prime.
Les erreurs les plus fréquentes
L'idée que tout bien résidentiel à Maurice est accessible aux étrangers reste tenace. Ce n'est pas le cas : la voie légale applicable doit être identifiée en premier lieu.
Les programmes reconnus ne sont pas interchangeables, et les traiter comme tels est une erreur coûteuse. Un appartement R+2, une villa PDS, un appartement Smart City et une acquisition IHS ne répondent pas aux mêmes objectifs et n'aboutissent pas aux mêmes résultats pratiques.
La voie légale et le mécanisme d'acquisition sont deux choses distinctes, et les confondre est plus courant qu'il n'y paraît. La VEFA structure un achat sur plan, mais elle ne se substitue pas à la confirmation que l'acquisition s'inscrit bien dans une voie approuvée.
Se fier à des informations obsolètes est un autre écueil. Depuis fin 2024, le cadre a évolué sur les modalités de paiement, la logique de financement, le traitement des demandes et la fiscalité applicable à partir de juillet 2026. Ce qui semblait exact il y a deux ans peut aujourd'hui être incomplet.
Se concentrer sur le seuil de résidence tout en négligeant la structure de l'actif et la voie utilisée est peut-être l'erreur la plus subtile. Le seuil compte, mais le cadre légal de l'acquisition compte tout autant.
Sources
Loi sur la restriction de propriété des non-citoyens (anglais)
EDB – Lignes directrices pour le PDS (anglais)
EDB – Lignes directrices pour le Smart City Scheme (anglais)
EDB – Amendements aux règlements IRS, RES, IHS, PDS et SCS (français)
EDB – FAQ sur les amendements à la réglementation immobilière (anglais)
EDB – Communiqué sur le Property Acquisition Management System (PAMS) (français)
EDB – Communiqué sur les frais de traitement des demandes (français)
Registration Duty Act (anglais)
Land (Duties and Taxes) Act (anglais)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en matière d'immigration ou d'investissement. Les règles, seuils, frais et procédures administratives sont susceptibles d'évoluer, et la situation applicable dépendra du type de bien, de la voi légale utilisée et de la date d'enregistrement.
